Перспективы строительного рынка Татарстана

Есть ли смысл инвестировать в новое строительство?

Чтобы оценить развитие строительного рынка, надо для начала отметить, что он состоит из нескольких подотраслей. Есть проекты по строительству жилья, торговых центров, офисных центров, складских и производственных помещений, а также многофункциональных зданий. Сейчас тенденция данного рынка сводится к тому, что есть определенный дефицит площадей в некоторых направлениях. Не смотря, что Казань – строящийся город, этот дефицит не исчезает.

С точки зрения рентабельности наиболее приоритетен рынок строительства жилья. В этом сегменте проекты окупаются в среднем за 3 года. Хотя это, разумеется, зависит от ценовой политики. Наиболее востребовано, как известно, жилье эконом-класса. С премиум-классом ситуация посложней: жилье продается дольше. Большая часть клиентуры, которая может позволить себе такие покупки, уже имеет в собственности дорогое жилье. Другое дело, что то жилье, которое лет 5 назад относилось к премиум-классу, сейчас под такое определение не подпадает.

У жилищного строительства тоже бывают проблемы. Связаны они в первую очередь с тем, что застройщик не может правильно рассчитать свои силы. Связано это с тем, что не правильно структурируются проекты. Изначально деньги у застройщика есть только на первые этажи. Впоследствии он надеется привлечь дополнительные средства за счет продажи достроенной части дома. Кто-то рассчитывает, что его объект вырастет в цене, и тогда он его перезаложит. Такие планы не всегда сбываются. Дольщики не покупают недостроенное жилье, банки отказывают в новом кредите, наступает кризис и т. д. Правильная стратегия: строить по принципам проектного финансирования – по максимуму рассчитывать только на свои силы. Когда вы закончили бизнес-план и идете за кредитом, все должно быть понятно по стоимости проекта. Текущее финансирование должно покрывать полный цикл – стоимость земли, строительства, коммуникаций и других базовых вещей. Нельзя рассчитывать на авось.

Другие направления тоже заметно растут. Быстро раскупаются торговые и складские  объекты, в которых площади не сдаются в аренду, а распродаются. Такие проекты окупаются обычно за срок от 3 до 5 лет (в зависимости от инвестиционной фазы). Такие проекты есть уже и у нас, в Татарстане. Наша компания вела проект по строительству торгового комплекса в Набережных Челнах. Там часть площадей строилось изначально под продажу.

Однако, на мой взгляд, с точки зрения капитализации интересней развивать арендный бизнес. Сейчас есть возможность привлекать банковские кредиты на длинные сроки. Окупаемость строительства складов или ТЦ – примерно 8-10 лет. Соответственно, на этот же срок и оформляется кредит. А по истечении этого срока, во-первых, недвижимость  вырастает в цене, а во-вторых, поступает постоянный доход от сдачи помещений в аренду, причем, нет никакого обременения в виде выплат по кредитам.

Стабильный денежный поток делает данный бизнес достаточно интересным. Особенно для инвесторов, которые не хотят углубляться в различные тонкости торгового и производственного бизнеса. Такой бизнес не сложно вести, занимаясь ещё чем-нибудь.

Есть, конечно, вопрос ликвидности объектов недвижимости. Чем объект крупней, тем сложней найти покупателя. Но если продавать его как доходный бизнес, то спрос гарантирован. Это только вопрос цены. Торговый комплекс может уйти за год.

Долго продаются объекты, которые не эксплуатируются. Возникают трудности и при реализации имущества, продаваемого банками, которое они получили как залог. Например, автосалоны продаются долго. Так как эти здания заточены только под конкретную задачу, под конкретное наполнение. Покупатель такой недвижимости должен или сам быть автодилером или иметь готового арендатора.  У нас пока нет практики перепрофилирования таких зданий.

Кстати, за рубежом давно существует практика, согласно которой ещё на стадии проектирования в проект закладываются затраты на возможное перепрофилирование здания. Там заранее закладывается риск, что первоначальная концепция не пойдет. В результате убыточный проект может стать рентабельным. Мы, в компании делали такие проекты. Но, увы, только в теории. На практике мы с этим не сталкивались.

Банк хочет минимизировать свои убытки и не снижает цену. А потенциальные покупатели понимают, что дешевле будет построить автосалон самим. Можно сдавать подобные помещения в аренду. Но срок окупаемости вырастет до 12 лет. На это сейчас никто не пойдет.

Стоимость строительных проектов сильно зависит от стоимости земли. Поэтому географическое расположение объекта непосредственно влияет на его себестоимость. Поэтому существуют планы по перемещению производственных объектов, расположенных в центре Казани. Земля под ними дорогая, а используются эти площади неэффективно. Разумеется, речь идет только об убыточных или вообще не функционирующих предприятиях. Например, это касается промзоны в районе улицы Родины. Там много хаотичных производств. Конечно, все нужно всё просчитывать. Бывает много нюансов, которые обязательно скажутся на рентабельности строительства. Например, в виду специфики производства земля под ним может быть зараженной.

Не смотря на постоянные ожидания стагнации российской экономики, спрос на жилье только растет. Примерно та же ситуация и со строительством новых торговых площадей. Казань – это город с развитой торговой инфраструктурой. Но солидные торговые центры представлены не в каждом районе. В густонаселенных микрорайонах ещё актуальны ТЦ среднего формата. Многие люди, которые хотят открыть свой магазин, сталкиваются с проблемой – арендовать место под торговлю. Торговля развивается. За счет этого развиваются сопутствующие виды деятельности. Поэтому в ближайшее время спрос будет расти и в этом сегменте.

Аналогичная ситуация и с ресторанным бизнесом. Там есть определенные требования для помещений – первая линия, специальная планировка и т. д. Эксперты по ресторанному делу, с которыми я общался, подтверждают, что под ресторан сложно найти помещение.

Аналитика говорит о том, что в Москве идет бурный рост интернет-торговли. Значит, скоро эта волна доберется до нас. У интернет-магазинов в России миллиардная выручка. Отсюда вывод: понадобится множество логистических центров. Уже сейчас спрос на складские помещения опережает предложение. И он будет расти.

Инвестора на строительный проект найти довольно просто. Человек понимает, во что он вкладывается. Видит перспективы. Мы сейчас как раз занимаемся вопросом поиска инвесторов для строительных проектов. Если у вас проект на миллиард рублей и больше, то минимум несколько сот миллионов вам надо привлечь со стороны. Понятно,, что такие деньги может дать не каждый. Но среди наших клиентов есть люди, которые спокойно могут проинвестировать несколько десятков миллионов рублей.