Почему дорожают квартиры в Казани?

Ни для кого не секрет, что цены на жильё в Казани высоки. Новое жильё стоит от 36 до 40-45 тыс. за квадратный метр в черновой отделке, элитное жильё только начинается от 65 тыс. за метр заканчивается порядка 120 тыс. за метр. В сегодняшней статье эксперт Вовремя.ру расскажет о процессе ценообразования.

Чем отличается элитное жильё от не элитного?  Прежде всего расположением – центр города. Не секрет, что центр города [Казани] сейчас признан по большей части историческим и соответственно, просто так строить никто ничего не даст. Было много строек – почти все зарубили. В этом поучаствовали и мэрия, и президент, и советник президента.

Соответственно, площадок для застройки стало меньше, а раз их меньше, а спрос на жильё в центре есть,  значит и цена растает. Плюс ко всему, как правило, элитные дома получше благоустроены, например, и подъезды в них совсем другие.  Элитность также определяет  контингент, который туда заселяется. Невозможно 9-ти или 18-ти этажку воткнуть в центр города как раньше. Точечной застройки сейчас стараются избегать. Во-первых, школ мало, детских садов и поликлиник. А домов и так уже навтыкали сколько возможно. Ни парковок, ни места для них в центре нет. Всё это тянет за собой цены на жильё. И в этом разница – центр он ограничен и значит, цены будут расти. И так в Казани земли как таковой нет, а в центре её вообще нет.

А что с «хибарами» в центре?

Вот стоит эта хибара, но снести  и воткнуть вместо неё огромный дом не получится. Потому что этот дом должен быть малоквартирным. Квартир 20, не больше. Во-первых, собственник этой хибары просто так не уйдёт – они все предпочитают получить жильё именно в центре. Опять же администрация смотрит на то, чтобы не просто поставить этот дом — их уже понастроили предостаточно —  а решить проблемы с инфраструктурой: поликлиники, школы, больницы – их же никто не строит. Поэтому и цена такая.

Она обусловлена спросом и предложением. Сейчас идёт в сторону того, чтобы застроить другие участки, не в центре города. Кировский район — река  – администрация пытается, чтобы системная была застройка. С соответствующей инфраструктурой. Они хотят сразу весь микрорайон рассчитать. Сколько в нём должно быть поликлиник, школ, больниц, спортивных объектов — сейчас на это тоже смотрят — чтобы придворовые территории были. А не так как строили 10 лет назад, когда один дом и тут же он примыкает к соседнему двору, а там уже есть детская площадка. А в центре это сделать крайне тяжело. Цена пользования участками в центре города (исторический облик и все такое) будет просто космической. Не говоря об инфраструктуре самих инженерных сетей. Они же не рассчитаны, а их надо прокладывать, что в центре ещё дороже. Надо перекрывать улицы, а кто будет вкладывать деньги? Одно дело, когда ты застроишь в Новой Туре микрорайон и сразу на этот микрорайон тащат кабель, и другое дело, когда ты вокруг дома сети тянешь и тебе, возможно, придётся менять их для всего микрорайона. В центре это просто сумасшедшие деньги. Не говоря уже о том, что нужно кучу разрешений получить  — подключений и отключений.

Важно понимать сроки застройки – на новом месте все быстрее построишь, а в центре даже пропуск на машину получить сложно. Центр будет дорожать и дальше. И причиной тому служат привлечение в город огромных федеральных ресурсов — на Универсиаду. Казань будет обрастать городами-спутниками, а если ещё сеть метро будет развиваться… Все будут стараться перебраться в центр и цены будут расти. Потащат метро в Дербышки, там тоже цены вырастут – в силу доступности.

А что с новыми технологиями?

Внедрение новых технологий должно пройти сложную процедуру, а она не на местном уровне не делается на 100%.  Те же самые новые строительные материалы. Чтобы их внедрить, они должны пройти соответствующие проверки, а это уже область федеральных органов. Вдобавок их администрация города должна разрешить использовать при строительстве: какое они окажут влияние на жизнедеятельность человека, какое содержание в них вредных веществ и выдержит ли конструкция дома? Конечно, не секрет, что скорость внедрения у нас в разы если не в десятки медленнее, чем где бы то ни было, потому что соответствующие структуры не сильно заинтересованы продвигать эти новые технологии. Да и система работы у нас несколько другая. Даже в той же Турции, которая училась строить у Германии, всё равно что-то внедряется.

Советы застройщику

Всё начинается с земли, а доступной земли в Казани мало. Её и так не осталось. На вторичном рынке она ещё есть и если поискать, то можно найти. Есть старые здания, которые можно снести. Самое главное, что сроки согласования всех этапов строительства очень большие. Это вообще проблема общефедеральная и ею отдельно занимаются – есть соответствующее поручение правительства, есть поручение президента, есть даже согласованное агентство – Агентство стратегических инициатив. Есть отдельный сайт, нужно чтобы этим отдельно занимались на местном уровне, в том числе и сами застройщики. На самом, чтобы построить что-то, если не ошибаюсь в Перми, на согласование нужно 800 дней, а сейчас пытаются сделать до 40 дней. Соответственно, обычный застройщик должен рассчитывать, какие средства он будет вкладывать. Даже если это собственные средства, они тоже стоят денег. Можно их положить в депозит, а можно потратить на строительство. Но если рассчитывать, что у застройщика, как правило, 50%, а то 100% это не собственные деньги. Закон о долевом строительстве их ограничивает в привлечении дополнительных средств,  и остаётся только один вариант – идти в банк. Банковский процент, особенно для участия в застройке, это тоже не обычный процент. Если инвестиционный, то совсем большой. Пусть даже он стоит 15% годовых на 700 дней, но реально я думаю, он ещё больше, потому что всё взаимосвязано, и сроки могут удлиняться. Пока одну бумагу не получишь, вторую не дадут и так далее. Сроки могут увеличиваться и дальше. И это при условии, что ты доносишь все документы вовремя, в срок, а если там тебе кто-то что-то не выдал, то затянется ещё больше. А два-три года это огромная сумма в процентах. И сумму эту нужно сразу платить, банк ведь ждать не будет.

Кто виноват?

Наверное к сожалению сегодня нет такого злодея, который бы всё сконцентрировал в своих руках и никуда никого  не пускал бы.  Имеет место крайняя несогласованность госструктур, которых вдобавок очень много. Это не только администрация города, республики. Там куча федеральных структур,  госкорпораций, монополий, которые подписывают документацию по техническим условиям. В идеале всё должно работать в режиме «одного окна»: зашёл, получил, ушёл. Если все будут работать согласованно, то стоимость строительства сразу же уменьшится хотя бы на процентную ставку кредита. Плюс сформируется сразу интерес у тех же банковских услуг – они ведь не знают, насколько процесс стройки затянется.

А значит появятся предложения по продаже квартир по более низким ценам. Мы сегодня и в рамках ОПОРЫ РОССИИ, АСИ работаем над этим. Надеемся, что все сдвинется и мы реально сможем получить документы на строительство  хотя бы за полгода. Хотя сейчас в это верится с трудом.