Чем обернется покупка жилья за рубежом: заветные мечты и суровая реальность

12.09.2013

Теория относительности
Путешествия за границу для граждан России давно уже стали делом привычным и даже обыденным. Впрочем, из поездок по миру россияне привозят не только тысячи фотографий, хорошее настроение и новый магнит на холодильник, но и уверенность в том, что за рубежом недвижимость стоит куда дешевле, чем в России. Взять хотя бы Москву с ее легендарными космическими ценами на жилье. Люди недоумевают, почему полностью обустроенная квартира в доме на берегу моря в какой-нибудь Черногории стоит дешевле, чем «голые стены» в новостройке эконом-класса на окраине российской столицы? И раз так, может, россиянам давно пора решать свои жилищные проблемы путем покупки недвижимости за рубежом?
Впрочем, по мнению генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, сравнивать можно такие города, как например: Москва, Лондон или Нью-Йорк. «Большие мегаполисы, предлагающие как районы с эксклюзивным жильем так и типовой застройкой, в той или иной степени похожи», — утверждает собеседница агентства.
Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения «дешево-дорого» будет относительна, уверен президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тысячи евро за «квадрат»), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он. Однако на эту разницу можно посмотреть и с другой стороны. В пересчете на текущий курс евро средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога составляет около 1 тысячи  евро в месяц, тогда как в Мюнхене – около 2 тысяч евро, утверждает эксперт.  Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 «квадрата», а среднестатистический житель Мюнхена – 0,48 «квадрата». Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель. Он также подчеркивает, что оценку дороговизны или дешевизны недвижимости в той или иной стране корректнее проводить, анализируя относительную стоимость недвижимости с учетом целой совокупности факторов, таких как жилищная обеспеченность, строительная активность, площадь жилищного фонда, условия ипотечного кредитования и, конечно, уровень дохода населения.

Дешевизна с подвохом

Разумеется, не будет разумным сравнивать уровень доступности жилья в России и в странах экономически более слабых. Например, традиционно считается, что недорогая недвижимость в Индии, отмечает Завалишина. Однако в данном случае причина дешевизны – не в высоком уровне доступности, а в том что, как правило, это ветхое, рассчитанное исключительно на малообеспеченные слои местного населения жилье, объясняет собеседница агентства.

В малоразвитых странах Африки, таких как Зимбабве, Уганда, Конго, стоимость единицы жилья эконом-класса и вовсе оказывается ниже стоимости комфортного дивана в России, добавляет Зингель. Однако население данных стран далеко не всегда может позволить себе это жилье, подчеркивает он.
Да, если исходить из средних российских доходов, жилье в таких странах кажется более чем доступным. Вопрос в другом: а нужно ли такое жилье?
Впрочем, в большинстве своем россияне мечтают приобрести дом или квартиру в одном из курортных городов, как говорится, с «прямым доступом к морю». Но и в этом случае оценивать местное жилье с точки зрения «дешево-дорого» и сравнивать со стоимостью недвижимости в России сложно.
Директор отделения «МИЦ – Недвижимость» «На Цветном» (ГК «МИЦ») Ольга Антонычева предлагает рассмотреть в качестве примера Болгарию, как страну с самыми низкими ценами на недвижимость в Европе. Здесь можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров примерно за 30 – 40 тысяч евро, подтверждает эксперт. Однако связано это с низким качеством строительства, с очень большим количеством объектов, продаваемых на рынке, а также трудной экономической ситуацией в стране,  говорит Антонычева.

Ненавязчивый сервис и стройки удержат от роста цены на отдых на Черном море.

С экспертом соглашается менеджер по рекламе и PR агентства Ольга Молчанова, которая подчеркивает, что в России строительные технологии учитывают суровые климатические условия страны. Ведь в течение года температура во многих российских регионах может варьироваться от плюс 40 градусов до минус 35 градусов — не каждый европейский дом способен пережить такой скачок. Разумеется, это отражается и на стоимости строительства, а, следовательно, на конечной стоимости жилья.

В основе мотивации

Получается, что привлекает россиян в зарубежной недвижимости вовсе не цена, тем более, как мы выяснили, это вещь относительная – важны другие факторы.
Выделяется четыре основные цели, преследуемые россиянами при покупке зарубежной жилой недвижимости. Так, половина российских покупателей приобретает жилье за границей в качестве дома для отдыха. Сюда, в частности, относится курортная недвижимость, в том числе горнолыжные и бальнеологические курорты.
С инвестиционными целями жилье за рубежом приобретает 25% покупателей. Семейные причины побуждают обзавестись зарубежной недвижимостью 15% россиян. И, наконец, получение вида на жительство, а также бизнес-иммиграция становятся целью покупки для 10% российских граждан.
«Безусловно, в большинстве случаев имеет место комбинация двух и более мотивов», — уверяет Зингель. Однако, по его словам, у россиян, имеющих средний достаток, доминирует мотивация «дом для отдыха».

Покупка с тенью сомнения

Но, пожалуй, самый главный вопрос, связанный с приобретением недвижимости за рубежом, касается всевозможных рисков и трудностей, с которыми могут столкнуться покупатели. «Собственно говоря, приобретение жилья за границей всегда является неоднозначным мероприятием. Многие покупатели зарубежного жилья по факту сталкиваются с несоответствием ожиданий и фактического результата», — утверждает Зингель. Например, курортная недвижимость большую часть года пустует, принося убытки, а нередко и надоедает, подчеркивает он.
К числу наиболее распространенных проблем эксперт относит также высокую стоимость содержания недвижимости за границей и невозможность гарантировать сохранность имущества, находясь на удалении от объекта.
Кроме того, собеседник агентства предупреждает потенциальных покупателей, что им необходимо предусмотреть и сопутствующие расходы по сделке, которые в некоторых странах могут доходить до 20% от стоимости объекта. Скажем, приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в собственности физического лица, новому владельцу придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от стоимости жилья государству в течение 15 дней от момента вступления в права собственности, делится опытом управляющий партнер агентства эко-туризма Out of the box в Черногории Анастасия Цыганкова.
Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки, продолжает она. Кроме того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, а также услуги переводчика — около 50 евро в час.

Пять советов начинающим путешественникам по турам за недвижимостью.

Особые трудности могут вызывать юридические тонкости покупки жилья в той или иной стране. Так, например, в Хорватии, Австрии и Индии для приобретения недвижимости нужно открывать юридическое лицо, причем в Индии одним из учредителей должен быть индус, указывает Завалишина.
В Таиланде же, по словам экспертов, существует квота для иностранцев – их должно быть не более 49% в каждом конкретном многоквартирном жилом комплексе, остальные – либо тайцы, либо нерезиденты страны, зарегистрировавшие здесь собственную компанию.
Злую шутку с покупателем может сыграть также незнание налогового законодательства, правил пользования недвижимым имуществом и процессов государственной регистрации сделок с недвижимостью, утверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «Можно купить недвижимость в расчете на сдачу ее в краткосрочную аренду или передачу в безвозмездное пользование друзьям и родственникам, что может быть запрещено, например, правилами конкретных жилых комплексов или даже целых районов. Результатом чего могут оказаться большие штрафы», — рассказывает он. Налоговая ставка, по его словам, может меняться от года к году, расчет налогооблагаемой базы не всегда понятен покупателям – в целом это все может отразиться на рентабельности вложений и обоснованности приобретения зарубежной недвижимости.

Фактический доход от сдачи жилья в аренду нередко оказывается ниже ожидаемого, соглашается с коллегой президент Gordon Rock Зингель. Помимо этого, владельцы недвижимости часто переоценивают преимущества владения собственной недвижимостью за рубежом, а часто меняющиеся обстоятельства могут и вовсе сделать ее нежеланной собственностью, замечает он.

Трудности в получении всех необходимых бумаг для покупки недвижимости могут вызвать даже последствия природных катаклизмов. Например, в 1979 году в Черногории произошло сильнейшее землетрясение, в результате которого большинство современных и старинных построек было разрушено, рассказывает Цыганкова. Государство выплатило компенсацию пострадавшим семьям, но те, в свою очередь, предпочли не тратить средства на восстановление жилья, а эмигрировали в Европу, Израиль или Америку, констатирует она. «Таким образом, на побережье появились россыпи полуразваленных и обаятельных красивых зданий, привлекающих внимание инвесторов. Но при желании приобрести и отреставрировать тот или иной объект для себя или под бутик-отель потенциальные покупатели сталкиваются с проблемой – невозможно найти всех владельцев, а именно: многочисленных братьев, сестер и их детей, имеющих исконные права наследства», — говорит собеседница агентства.

А стоит ли покупать?

Но если покупатель все-таки выяснил все юридические и финансовые тонкости процесса и учел все возможные риски и готов стать счастливым обладателем недвижимости где-нибудь на живописном берегу моря, ему остается ответить на последний и самый хитрый вопрос: «А нужно ли ему это жилье в собственности?».

«Я бы однозначно не рекомендовал покупать жилье с целью краткосрочных визитов, для этого лучше подойдет отель или апартаменты», – настаивает Скоморовский, указывая, что тогда не придется тратить деньги на содержание объекта и налоги.

Кроме того, он настаивает на том, что даже если сегодня в какой-либо стране коммунальные платежи или налоги на недвижимость невелики, нет гарантии того, что так будет всегда. «Если речь идет о переезде на ПМЖ, то я бы рекомендовал сравнить рентабельность приобретения жилья с арендой аналогичной недвижимости. Во многих странах права арендаторов достаточно серьезно защищены, а ответственность собственников недвижимости, прежде всего налоговая повинность, намного выше», — отмечает Скоморовский.

Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе.

Ну и не стоит забывать о простых житейских, бытовых трудностях, с которыми так или иначе придется столкнуться человеку при переезде на ПМЖ в другую страну. «Это и особенности системы здравоохранения, и образование, как дошкольное, так и среднее, и незнание языка, и нежелание приспосабливаться к местным особенностям, а также родственники и друзья, которых не перевезешь просто так с собой», — напоминает эксперт.

Основную же проблему в чужой стране представляет рынок труда: россияне зачастую не понимают и не знают, где можно применить себя, на чем можно зарабатывать деньги, констатирует Скоморовский. «Даже если вы первоклассный специалист на родине, это не означает, что в чужой стране вы будете востребованы  по специальности, и вам не придется переквалифицироваться из менеджера высшего звена в обслуживающий персонал», — добавляет Молчанова.

С коллегами соглашается Антонычева. Она убеждена, что покупать недвижимость за границей можно при наличии «лишних» денег и четкого плана получения постоянного дохода в данной стране. В той же Черногории и даже в некоторых районах Испании с октября по апрель нет работы, замечает собеседница агентства.

Ну и, наконец, большинство экспертов подчеркивает, что россияне, покупающие недвижимость за рубежом, как правило, уже имеют жилье в России. Это своеобразный запасной вариант, если «не приживешься» в чужой стране, поясняет Молчанова. Так что перед покупкой квартиры «за бугром» необходимо вначале подумать о доме, в который можно будет вернуться, если не получится адаптироваться в новой стране, заключает она.

Источник: www.riarealty.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Читайте также

Остров-град Свияжск

Сегодня мы расскажем об удивительном месте недалеко от Казани – остров-граде Свияжске

07 марта 2017 Читать далее →

Раифский мужской монастырь

Сейчас замечательно восстановленный архитектурный ансамбль монастыря — один из самых величественных и роскошных в Среднем Поволжье

29 января 2017 Читать далее →

Facebook готов делиться информацией с Yandex

Facebook заключил сделку с Яндекс по результатам которой крупнейшая российская поисковая система сможет отражать информацию пользователей Facebook.  Данное соглашение направлено …

15 января 2014 Читать далее →

Враг не пройдет!

Россия будет защищать свой автомобильный рынок, в частности, от китайских партнеров с помощью норм ВТО, заявил президент РФ Владимир Путин. …

04 октября 2013 Читать далее →

Замороженные богатства Сибири

В то время как традиционные запасы нефти иссякают, Россия устремляет свой пристальный взор Баженовские месторождения сланца. В советский период было …

27 сентября 2013 Читать далее →

Путин о том, что пора возвращать моральные устои

В этот четверг Владимир Путин призвал россиян укреплять свое национальное самосознание, основываясь на традиционных ценностях православной церкви, предупреждая о том, …

20 сентября 2013 Читать далее →

Как правильно снять помещение под офис

Конечно, далеко не каждый бизнесмен может позволить себе приобрести для работы в собственность офис, не говоря уже о целом офисном …

05 сентября 2013 Читать далее →