Бизнес-центры класса «А»: ажиотажа нет, но спрос растет
Итоги года по офисной недвижимости на примере столицы РТ озвучила в рамках Рождественского саммита, состоявшегося в середине декабря в Казани, консультант по региональным проектам «Cushman & Wake»eld» (г. Москва) Елена Стрюкова. Общий объем казанского рынка, отметила спикер, это 72 бизнес-центра площадью 430 тыс. квадратных метров. Максимальная арендная ставка бизнес-центра класса «А» (за квадрат – прим.авт.) составляет 1,1 тыс. рублей, средняя – 1 тыс. рублей, минимальная – 950 рублей. Класс «В+» предлагает цены чуть ниже: максимальная – 1 тыс. рублей, средняя – 791 рубль, минимальная – 600 рублей. Самые низкие арендные ставки в классе «В-»: максимальная – 900 рублей, средняя – 664 рубля, минимальная – 450 рублей.
По мнению генерального директора ОАО УК «Идея Капитал» Айрата Гиззатуллина, к снижению арендных ставок, как правило, приводит появление на рынке нового качественного объекта. Кроме того, сегодня нет дефицита помещений класса «В+» и «В-». Нехватка свободных площадей ощущается лишь в бизнес-центрах класса «А», но и она не носит какого-то ажиотажного характера – по словам Айрата Гиззатулина, те, кому нужен именно этот класс, помещения находят. Тем не менее, отмечает он, процент заполнения в таких бизнес-центрах составляет порядка 95-97%. Как отмечает генеральный директор «Идея Капитал», «можно ожидать, что арендные ставки продолжат рост и тенденция 2011 года продолжится и в наступающем».
— Арендные ставки в офисных центрах в этом году возросли, в среднем где-то на 10%, — прокомментировала в рамках саммита руководитель бизнес-центра «Сувар плаза» Наиля Чабаненко.
«Сувар плаза», к слову, попал в список бизнес-центров класса «А» (второй в списке, где всего четыре ТЦ — прим.авт.). Арендные ставки, по словам Чабаненко, здесь колеблются от 1,1 до 1,2 тыс. рублей. В «Корстоне» (первый из торговых центров, попавший под класс «А» — прим.авт.) цены варьируются от 1 до 1,2 тыс. рублей. Чуть ниже арендные ставки в офисном центре «Булак» – 1-1,1 тыс. рублей. Замыкает четверку «Татария» – от 950 до 1 тыс. рублей.
Важными достижениями 2011 года в секторе офисной недвижимости Елена Стрюкова обозначила проведение классификации бизнес-центров столицы РТ, открытие нового делового центра «Азинский» (13,5 тыс. квадратных метров – прим.авт.), ряд крупных сделок по субаренде и сделки по приобретению в собственность коммерческой недвижимости. Ключевыми игроками данного сектора спикер назвала собственников бизнес-центров, арендаторов, покупателей и брокеров. В перечень главных трендов уходящего года вошли: рост числа сделок с некоммерческой недвижимостью, рост ставок аренды и цен продажи, а также снижение уровня вакантных площадей до 10%.
Перспективу для рынка офисной недвижимости «нарисовал» управляющий бизнес-центра «Караван» (класс «В» — прим.авт.) Мурат Ахмеров, пояснивший, что центр в этом году «реализовал концептуальную продажу офисных помещений в собственность». Ахмеров дополнил, что «рынок покупки-продажи офисных площадей в розницу имеет место быть» и это не только продолжится в 2012 году, но и «будет набирать обороты». Направление этой тенденции спикер указал в сторону Москвы и Санкт-Петербурга.
Разные торговые судьбы
О переменах в сфере торговой недвижимости рассказал генеральный директор ЗАО «Сувар Эстейт» Айрат Тумакаев, отметивший, что общий объем этого рынка составляет более 850 тыс. квадратных метров. Минимальная арендная ставка – 500 рублей за квадрат (со второго этажа). Своей политики цен придерживаются ТЦ «Suvar Plaza», МЕГА-Казань, ТРЦ «Южный» и Парк Хаус. Минимальная стоимость площади (за 1 квадратный метр – прим.авт.) меньше 2 тыс. рублей (на первом этаже), максимальная достигает 10-15 тыс. рублей.
В ТОП-3 важных событий от Айрата Тумакаева вошел уже упомянутый им «Suvar Plaza» – объект попал в рейтинг 100 лучших торговых центров России (классификация от Гильдии управляющих и девелоперов – прим.авт.). Кроме того, благодаря успешным переговорам в «Suvar Plaza» в 2011 году вошли известные мировые бренды: Bosco, Baldinini, Fabi, Hermes, Versace. Также в тройке самых важных — начало процесса возрождения и повышения качества площадей первого в Казани торгового центра – «Сити Центр» на Парина. В числе главных событий года Тумакаев отметил ре-открытие ТРЦ «Южный», МЕТРО на Тихорецкой и SELGROS (немецкая компания – прим.авт.) на Космонавтов.
Выделяя ключевых игроков рынка торговой недвижимости, Айрат Тумакаев назвал собственное ЗАО, в которое как раз входят и «Suvar Plaza», и «Сити Центр». К ним присоединились ТРК «МЕГА-Казань» и ТРЦ «Южный». И хотя спикер прокомментировал, что по сравнению с прошлым годом объем данного рынка вырос на 20%, а ситуация после кризиса выглядит лучше, по-прежнему очень сложно делать какие-либо долгосрочные прогнозы.
В отличие от Тумакаева, вице-президент НП «ГУД» (Санкт-Петербург) Сергей Игонин в будущее заглянуть не отказался, но сначала отметил, что в северной столице в этом году открылись те проекты, которые были запланированы еще до кризиса. На конец 2010 – начало 2011 года в Санкт-Петербурге пришлись сразу три крупных события – открытие ТРЦ «Галерея» (300 тыс. квадратов – прим.авт.), ТЦ «Stockmann» (100 тыс. квадратов) и «Лето».
— Судьба у них у всех разная – многое от локации зависит, — проинформировал Игонин. – И этот тренд до Казани дойдет. В будущем нас ждет укрупнение – однозначно. И несмотря на то, что недвижимость по-прежнему остается привлекательным активом и точкой для вложения инвестиций, все будут работать на снижающиеся доходы.
По мнению спикера, те, кто расположены в неудачных местах, старые и небольшие по площади, «будут вынуждены уходить или заниматься реконструкцией».
Торговым центрам Казани нужна точка притяжения
Директор «Тандем-Д» Юрий Семенов в продолжение дискуссии отметил, что ростом арендных ставок в этом году остался доволен. Более того, у данного ТЦ имеется лист ожидания, в котором, по словам спикера, «очень много желающих». И процесс ротации в «Тандеме» в связи с этим проходит безболезненно.
По мнению управляющего «МЕГА Казань» Софьи Трофимовой ротация (в разумных пределах – прим.авт.) должна быть. В дополнение Трофимова прокомментировала, что отдел аренды МЕГИ «сильно» работает с мировыми брендами, которые только выходят на российский рынок – точка притяжения тоже должна быть.
На взгляд Айрата Гиззатуллина, торговые центры, как наиболее продвинутый сектор, не испытывают проблем с сезонностью – она на них влияет в меньшей степени. И этой зависимости стараются избежать и арендодатели, и арендаторы. И сделки в ТЦ, как правило, заключаются на длительный период. Кроме того, арендатор вкладывает немалые деньги в оформление своего помещения в соответствии с требованиями ритейлера. Другой аспект, выделенный Гиззатуллиным — что, возможно, ритейлеры при каких-то сезонных моментах хотели бы переложить часть рисков на арендодателя, но этого не происходит. Хотя некие сезонные товары все же есть.
— На рынке жилой недвижимости изменения происходят быстрее за счет большого количества мелких сделок, — считает Айрат Гиззатуллин. — На рынке торговой недвижимости сделки достаточно крупные и не столь многочисленны. И завершение договора аренды в крупных торговых центрах зачастую приводит к каким-то серьезным подвижкам.
Казань — лидер по росту цен на жилье и уникальный девелоперский рынок в России
Жилищный фонд Казани, по словам основного докладчика в этом блоке – генерального директора «НЛБ-недвижимость» Андрея Савельева, составляет 23,1 млн. квадратных метров (свыше 43,7 тыс. строений – прим.авт.). Здесь же порядка 12,5 тыс. многоквартирных домов. Средняя цена за квадрат – 47,5 тыс. рублей, 40% жилья приобретается по программе социальной ипотеки. Практически все кредитные учреждения по ипотеке пришли к общей процентной ставке – 11-12%, средняя – 12,5%. Прирост по социальной ипотеке в текущем году составил 20-30%.
— Наш рынок жилой недвижимости — самый уникальный в России, — объявил Савельев. — Ежегодно в Казань вкачивается громадное количество квадратных метров, как инвестиционного жилья, так и за счет «большой машины» социальной ипотеки – хорошо работает Госжилфонд при Президенте РТ. Вкачивается намного больше, чем в таких же городах-миллионниках.
Тем не менее, обозначил эксперт, цены на жилье в городе растут.
— Хотя они должны не то что стоять, но и «откапываться», — считает Савельев.
Резкий рост цен в Казани пришелся на осень – до августа цены росли поступательно. С августа каждый месяц рост составлял 5-7%, за три месяца – порядка 15%.
— За 2011 год мы увидели рост цен до 30%, рассказал спикер. – Цены выскочили на 500-600 тыс. рублей, а местами и до 700 тыс. рублей.
Уникальности Казани это тоже добавило – рост цен оказался настолько высоким, что столица Татарстана была признана безусловным лидером (!). Рынок жилой недвижимости, по словам Андрея Савельева, «достаточно динамичен, очень активен и очень разносторонен». На нем присутствуют огромное количество игроков (свыше 300 – прим.авт.): около 200 агентств недвижимости, около 50 фирм застройщиков, ведущих активную застройку, свыше 25 банков.
За городом жилье не хуже
Главная проблема, озвученная Савельевым – отсутствие консолидации между игроками – застройщиками, банками, агентствами недвижимости. Частично ее решает Гильдия риэлторов РТ, объединив порядка 50 агентств недвижимости. Причина, пояснил Савельев, в том, что игроки не желают договариваться друг с другом, а также нет единой информационной площадки – ее пытается создать та же Гильдия риэлторов.
Как прокомментировал Юрий Семенов, спрос на жилье в экопарке «Дубрава» (застройщик «Тандем-Д» – прим.авт.) превышает предложение, что, в свою очередь, сильно повлияло на цены.
— Перед нами стоит проблема – уже ечего продавать, — поделился Семенов.
В качестве решения – возможность продажи жилья «чуть ли не с нуля», что, по словам Семенова, очень рискованно. С другой стороны, по его словам, «такова жизнь» и построить предстоит еще 15 домов – эту задачу Семнов ставит на ближайшие два года. При условии, что «рынок будет себя вести также, как и сейчас».
Что касается загородной недвижимости, то Андрей Савельев отметил — рост интереса к ней пришелся на осень, что для этого сезона не характерно. Большого всплеска, по его словам, стоит ждать предстоящей весной.
Спорное мнение выразила Наиля Чабаненко, сказав, что как раз на осень пришелся спрос на таунхаусы (комплекс малоэтажных комфортабельных домов, совмещённых друг с другом боковыми стенами – прим.авт.) в жилом комплексе «Лесной городок» (застройщик «Сувар-Казань» – прим.авт.). За 6 месяцев в комплексе было продано порядка 50 таунхаусов. Покупателями такого жилья чаще выступают архитекторы, адвокаты, молодые семьи топ-менеджеры среднего звена.
Ввод жилой недвижимости, дополнил Андрей Савельев, в 2011 году составит 942 тыс. квадратных метров. При этом общий объем по РТ – 2,4 млн. квадратов. В среднем по Казани ежегодно сдается около 400 тыс. квадратных метров «инвестиционного жилья».
Индустриальная недвижимость в России на долларовой основе
Детализированную оценку промышленного сектора недвижимости вна саммите по Skype дал директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank (Москва) Вячеслав Холопов. Лично прибыть не смог, но участники саммита по достоинству оценили его готовность рассуждать о перспективах «индустриалки». Общий объем поглощения этого рынка в целом по России составляет порядка 1,5 млн. квадратных метров. Наиболее значимым центром деловой активности продолжает оставаться Москва – на Московский регион приходится около 75% от общего объема поглощения, что, по словам Вячеслава Холопова, является результатом централизации логистики.
Девелопмент складской недвижимости сконцентрирован в нескольких региональных городах-миллионниках: Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону.
Самые высокие ставки аренды наблюдаются в Московском регионе – 130-149 долларов и Санкт-Петербурге – 115-120 долларов. В других городах, отметил спикер, арендная политика напрямую зависит от доли вакантных площадей. Диапазон ставок в регионах довольно широк – от 50 до 120 долларов.
В 2010-2011 годах поглощение продолжает превышать объемы нового ввода в Московском регионе. Доля вакантных площадей упала с 19% в 2009 году до 0,6% в 2011. В северной столице сокращение объемов нового строительства на фоне увеличения поглощения привело к сокращению доли свободных площадей до 4,5% к концу текущего года. Объем ввода в регионах превысил объем поглощения в 2009-2011 годах. Доля вакантных площадей, в зависимости от субъекта, составляет от 0% до 50%. В 2011 году введение складских помещений в России составит менее 600 тыс. квадратных метров.
Комментируя рынок индустриальной недвижимости, Холопов отметил, что индустриальные парки (ИП) в основном сосредоточены в европейской части России. За последние три года в этом секторе произошел взрывной рост количества предложений, общее количество заявленных парков – свыше 220 единиц, из них понятию ИП соответствуют лишь менее 25%. Основным участником парков продолжает оставаться государство.
Политика государства, отметил Вячеслав Холопов, стимулирует многие компании размещать производства на территории родной страны. Самый распространенный формат размещения в качестве резидента индустриального парка – покупка земли с подведенными коммуникациями. Наиболее активный спрос приходится на участки площадью от 2 до 5 га. Для стимуляции спроса многие муниципалитеты готовы поддержать резидентов, вводя на территории парков льготное налогообложение.
Казань – третья поглощающая
Столица РТ стала третьим после Москвы и Санкт-Петербурга городом по поглощению в 2011 году – на нее пришлось около 40% поглощения в регионах. Общий объем складских помещений в Казани составляет 250 тыс. квадратных метров. К строительству запланированы 240 тыс. квадратов (класс «А» и «В» — прим.авт.). Средняя ставка аренды качественных складов в городе – 80 долларов. Будущий спрос, по мнению эксперта, оценить трудно. Основные сделки в секторе складской недвижимости в Казани пришлись на Q Park («Эльдорадо», 2-й квартал — прим.авт.) площадью в 27 тыс. квадратных метров и «Биек Тау» — площадью 18,7 тыс. квадратных метров (4-й квартал 2011 года – прим.авт.).
Индустриальная недвижимость в Казани, по оценке московского эксперта, находится на довольно высоком уровне развития. А привлекательный инвестиционный климат кроется в заметном участии государства и существующей экономической политике. На территории республики, напомним, действуют особая экономическая зона «Алабуга» (70% всей производимой в ОЭЗ России продукции – прим.авт.), индустриальный парк «Мастер», технополис «Химград» и ряд бизнес-инкубаторов.
Состав резидентов индустриальных парков в Татарстане, прокомментировал Вячеслав Холопов, довольно разнороден, а общее количество – порядка 330 компаний и индивидуальных предпринимателей. Большая часть резидентов занята в сферах производства автомобилей и комплектующих, химической промышленности, производстве пластика, полимерных волокон и предоставлении услуг.
Вход в ВТО поспособствует росту спроса на складские помещения
Оценивая ближайшую перспективу сектора промышленной недвижимости, Холопов не забыл про окончание 18-летней эпопеи России со Всемирной торговой организацией. При вступлении в ВТО спрос на качественные складские площади при увеличении импорта пойдет в рост. В 2012 году девелопмент складской недвижимости будет сконцентрирован в Московском регионе, где будет реализовано 70% всех площадей.
Относительно Казани спикер прокомментировал, что «до того, как уровень арендных ставок не вырастет до уровня в 110-120 долларов, на рынке не стоит ожидать появления новых складов». Спрос в то же время будет невысоким. Тем не менее, Татарстан, добавил ноту позитива Вячеслав Холопов, продолжается оставаться «одним из наиболее благоприятных регионов с точки зрения размещения индустриальной недвижимости».
Как прокомментировал «Вовремя» Айрат Гиззатуллин, у столицы РТ есть хорошие перспективы в развитии частных технопарков – ряд проектов уже заявлены. Процесс, безусловно, сложный, ведь частные парки ориентированы на окупаемость и без помощи государственного финансирования будет сложно.
— Частные технопарки, бизнес-инкубаторы – это реалии сегодняшнего дня, — пояснил он. – Спрос на них есть, как есть и преимущества. Перспектива для них – отраслевая направленность. И только это может дать им стимул для развития.
Одна из проблем индустриальной недвижимости, по словам Айрата Гиззатуллина, состоит в том, «что он начал развиваться позже остальных и является наименее маржинальным». По оценке спикера, на «покрытие» отставания потребуется еще 4-5 лет, чтобы обобщить всю имеющуюся по данной отрасли информацию.
Оксана Ефимова,
Вовремя:ру
29.12.11