Комплекс неполноценной собственности
Наряду с высокими налоговыми ставками, сложностями, сопровождающими процесс подключения к энергетическим и коммунальным сетям столицы, большим количеством проверок, недоступностью кредитов и другими, уже ставшими классикой жанра, препятствиями, бизнесменам из числа малого и среднего бизнеса не дает покоя до сих пор неразрешенный вопрос имущественной поддержки.
Это и неудивительно, ведь закон 159-ФЗ, гарантирующий право предпринимателей приобрести в собственность муниципальную нежилую недвижимость, на площадях которой они в течение установленного законом срока ведут свой бизнес на правах аренды, в Москве заработал совсем недавно, да и то с горем пополам, между тем как вступил в силу еще в 2008 году.
С менталитетом хозяйственника и собственника отечественный предприниматель чувствует себя куда комфортнее, когда имущество находится в его владении, нежели арендуется им. Да и кредит проще взять на приемлемых условиях, когда залог имеется.
Однако дело не только в этом. Как рассказал член президиума объединения предпринимателей «ОПОРА РОССИИ» Александр Грот, приватизировать помещения предпринимателей вынуждает не столько собственническое миросозерцание, сколько неуверенность в завтрашнем дне и различные риски, которые создаются столичными ведомствами и в частности Департаментом имущества г. Москвы.
— Смена руководства и неопределенность судьбы льготной арендной ставки, сложности с продлением договоров аренды и ряд других причин заставляют бизнес отдавать предпочтение выкупу перед арендой, – считает он.
— Если бы обстановка была более понятной и стабильной, то, вероятно, бизнес спокойно бы продолжал снимать привычные площади, – уверен А. Грот.
Закон 159-ФЗ: краткая справка
Проект Федерального закона № 159-ФЗ был внесен в Государственную Думу РФ еще в 2005 году, при этом первое чтение документа состоялось лишь в 2007: в течение двух лет депутаты перерабатывали законопроект, отчего тот существенно увеличивался в объеме.
Как рассказал Олег Сторожук, доктор экономических наук и член экспертного совета Комиссии Мосгордумы по госсобственности и землепользованию, «закон оказался на перекрестье интересов многих государственных и коммерческих структур, некоторые из которых изначально были против его принятия». В частности, такие крупные по объему недвижимости регионы, как Москва и Санкт-Петербург, мягко говоря, с большой настороженностью восприняли законопроект.
В конце концов, в июле 2008 года закон был принят. Право сформировать перечень городской недвижимости, не подлежащей продаже, и определить объем выкупаемых площадей, а также установить срок рассрочки, было предоставлено регионам.
В результате последующих изменений Федерального 159-ФЗ и Закона г. Москвы № 66 предельный максим по объему выкупаемой площади в Москве был установлен на уровне 300 кв. м, а рассрочка по региону составила год.
Распродажа не по карману?
В те недалекие времена, когда выкупить по 159-ФЗ в столице можно было не 300, а лишь 100 квадратных метров (размер выкупаемой площади был увеличен в апреле 2011 года — прим.авт.), Игорь Антонов, тогда будучи главой бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы, высказал мнение, что выкупить даже 100 квадратных метров у города отнюдь не всем предпринимателям будет под силу.
Действительно, не всем, ведь компании, производящие оценку помещений, в отношении которых планируется заключать договоры купли-продажи между городом и бизнесом, по словам предпринимателей, явно завышают стоимость недвижимости.
Так, предприниматель N, руководитель популярной сети стоматологических клиник г. Москвы, рассказал, что арендует помещение более десяти лет:
– Одна из моих клиник находится в центре Москвы. Я въехал в полную разруху. Машинами вывозил песок, в помещении обитала всякая живность. Все эти годы я только и делал, что вкладывал деньги в ремонт и отделку помещения. Выходит, что чем больше денег я вложил в помещение, тем больше я теперь должен заплатить, чтобы приобрести его в собственность. Абсурдная ситуация …
Как объяснил все тот же предприниматель N, в свое время бизнес предпочел аренду помещений у города, так как это было на порядок дешевле съема коммерческой недвижимости.
– Даже с учетом вложений, которые пришлось сделать, чтобы привести помещение в порядок, аренда у города экономически была более привлекательной, чем аренда коммерческой недвижимости или покупка. По крайней мере, для нас. Те, кто мог потратить колоссальные средства на приобретение недвижимости прежде, сделал это. Теперь нам предлагают по баснословной и неподъемной для МСП цене купить помещение, в обустройство которого я уже вложил столько, что мог до этого потратить, хотя бы частью, на покупку недвижимости. И для чего я, спрашивается, столько лет вкладывал деньги ремонт помещения?
Другой бизнесмен, также пожелавший остаться неназванным, сказал, что, по его мнению, компании, привлекаемые к оценке помещений департаментом, и вправду переоценивают объекты, приобретаемые бизнесом у города.
Так, по его словам, коммерческая организация, производившая независимую оценку арендуемого им помещения, находящегося в центре города, установила стоимость квадратного метра на уровне 120–130 тысяч рублей, в то время как стоимость аналогичного помещения по независимой оценке, предшествующей заключению договора купли-продажи с департаментом, равняется 160-180 тысячам за квадратный метр.
— Во многих случаях, когда арендатор соответствует всем требованиям и мог бы выкупить помещение, камнем преткновения оказывается оценка рыночной стоимости объекта, – комментирует ситуацию Олег Сторожук, — Проблема заключается в том, что отсутствуют методика оценивания и конкретные выверенные критерии, существуют только методические подходы, применение которых зависит исключительно от квалификации и добросовестности оценщика.
По словам Сторожука, это приводит к тому, что один и тот же объект можно оценить с разницей в несколько раз, в зависимости от установки заказчика оценки. При оценке же государственного имущества установка заказчика очевидна – оценивать как можно выше.
Рассрочка дорого обойдется
Еще одним «но», препятствующим реализации права преимущественного выкупа арендуемых помещений МСП столицы, является начисление процентов на сумму, которую должен выплатить покупатель помещения.
Предприниматели считают, что рассрочки на год недостаточно для приобретения недвижимости у города. Ее нужно увеличить, по их мнению. С этим соглашаются и эксперты. Так, Олег Сторожук и Александр Грот подтверждают необходимость увеличения срока рассрочки.
Помимо чрезмерно короткого срока, в течение которого можно осуществить выкуп помещения, бизнес не устраивает и установленная государством такса: предприниматели сетуют на большие проценты по рассрочке.
— Надо понимать, что рассрочка – это форма поддержки малого бизнеса государством, ведь продажа в рассрочку всегда приносит меньший доход, чем единовременная продажа, – не поддерживает в этом вопросе предпринимателей Олег Сторожук.
— На сегодняшний день и так установлен минимальный процент по рассрочке, который просто позволяет собственнику — субъекту Федерации, городу — несколько снизить убыток, речи о прибыли не идет. Однако малый срок рассрочки в Москве – 1 год – при существующих ценах на недвижимость не позволяет выкупить арендуемые помещения большинству предпринимателей, – считает эксперт.
Бизнес же уверен, что столь короткая рассрочка, особенно с учетом завышенной рыночной стоимости помещения, мерой поддержки МСП не является, а наоборот, заставляет предпринимателей вооружиться девизом «хочешь жить – умей вертеться». Вот и вынужден бизнес «вертеться», вместо того, чтобы работать.
Размер имеет значение
Несмотря на то, что выкупать помещения у города – дорогое удовольствие и по карману оно далеко не всем коммерсантам столицы, камнем преткновения на пути реализации 159-ФЗ стали, кроме прочего, ограничения по размеру выкупаемой площади.
Бизнес, который финансово готов к приобретению муниципальной недвижимости, не может выкупить у города помещения, площадь которых превышает 300 кв. м. Так что богатые потенциальные собственники тоже плачут.
Вас тут не аредовало
Дополнительная сложность может быть связана с легитимностью договоров аренды, заключенных между арендодателем-субъектом, то есть Москвой и предпринимателями.
— Прежде чем начинать процедуру выкупа помещения, – рассказывает О. Сторожук, – необходимо удостовериться в том, что помещение в установленном законом порядке зарегистрировано в Росреестре как собственность субъекта и что арендодатель соответствует именно этому субъекту. Если же собственник и арендодатель – разные субъекты, обязательно нужно проследить, передавались ли собственником полномочия по заключению договоров аренды арендодателя.
Как сообщил эксперт, когда выкуп по 159-ФЗ в Москве все-таки сдвинулся с мертвой точки, обнаружилось, что существенное количество объектов недвижимости не являются зарегистрированными в Росреестре в качестве столичной собственности «со всеми вытекающими последствиями».
— Просто до выхода в 1997 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» этим никто по существу не занимался, а отнесение собственности к городской осуществлялось по прямым нормам Постановления ВС РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…», – рассказал О. Сторожук, добавив, что реально регистрация собственности города началась только после 2000–2002 годов и «из-за большого объема недвижимости и значительных затрат на нее не завершена и до сих пор».
Один из столичных предпринимателей подтвердил этот факт.
— Тысяча договоров купли-продажи помещений подписано обеими сторонами, однако Росреестр отказывается регистрировать нового собственника объектов по причине того, что договоры аренды формально были недействительными, – рассказал он.
По информации нашего собеседника, из этой тысячи до конца состоявшейся можно считать только одну сделку.
Остальные предприниматели находятся в подвешенном состоянии.
Кошки-мышки
— 159-ФЗ – настоящая ловушка для субъектов МСП, – рассуждает предприниматель N из Москвы. — Если ты подаешь заявку на выкуп, а потом по каким-то причинам отказываешься, например, после оценки, понимая, что не потянешь, ты лишаешься права выкупа, права внеконкурсной аренды и помещение на общих основаниях выставляется на торги, – негодует он.
Между тем, времени до истечения договоров льготной аренды в 2015 году в Москве остается все меньше и меньше.
Надежду убивают последней
Бизнес-сообщество столицы выражает обеспокоенность в связи с тем, что же ждет предприятия МСП дальше. Ведь, по слухам, после 2015 года помещения, договоры аренды на которые продлены не будут, Департамент имущества выставит на торги.
С законопослушными же арендаторами, надеются предприниматели, продлит соглашения автоматически. Но кто будет принимать решение о том, насколько тои или иной арендатор являлся добросовестным и не породит ли это очередной волны коррупции, предприниматели пока не знают, а потому пребывают в смятении и уповают на принятие поправок к 159-ФЗ.
Если законопроект будет одобрен, то рассрочка увеличится до трех лет, ограничения на по площади также будут сняты, а рыночную оценку можно будет обжаловать.
Пусть не целиком, но хотя бы частично эти меры должны стимулировать выкуп не на драконовских условиях, а на действительных условиях поддержки МСП государством.
И все-таки столичным бизнесменам не стоит отчаиваться. Альтернатива есть всегда. Позвольте представить: госпожа коммерческая недвижимость к вашим услугам.
В январе, по данным информационно-аналитического бюллетеня RWAY, минимальная стоимость аренды производственно-складских помещений составила от 180 долларов за кв. м., офисных – от 480, торговых – от 570. Это, впрочем, на самый крайний случай, если поправки не примут и снова придется «вертеться».
Официальные данные
Пресс-служба Департамента имущества г. Москвы сообщила «Вовремя», что в период с июля 2011 по февраль 2012 года в ведомство поступило более 1300 заявок на выкуп помещений в рамках 159-ФЗ, подчеркнув, что «с каждым днем их количество растет».
По информации «Вовремя», полученной из официального источника в Департаменте, в Москве на середину марта было реализовано около 40 объектов, что составляет более 2000 кв. м. городской недвижимости.
По результатам оценки, лишь три предпринимателя отказались от совершения сделки, в связи с чем они были лишены права преимущественного выкупа.
На данный момент бизнес-сообщество, затаив дыхание, ожидает принятия поправок в 159-ФЗ, которые должны быть рассмотрены в ГД РФ в весеннюю сессию. В соответствии с законопроектом планируется снять ограничение по размеру выкупаемой площади, утвердить минимальный срок рассрочки на уровне трех лет, а также наделить арендаторов и потенциальных покупателей городской недвижимости правом обжаловать рыночную оценку приобретаемого имущества.
P.S.
Во избежание проблем при выкупе и других видах взаимодействия с различными структурами г. Москвы, некоторые бизнесмены не пожелали раскрыть своего имени, а иные вообще отказались давать комментарии по данной теме.
Александра Бушуева,
специально для «Вовремя:ру»
Москва-Казань
28.03.12