Ещё классики политэкономии пели осанну такому макроэкономическому явлению как конкуренция. По их мнению, когда развита конкурентная среда, производители и посредники вынуждены перманентно улучшать качество продукта. К тому же, что тоже не маловажно для потребителя, периодически снижаются цены.

Монопольный рынок – полная этому противоположность. Здесь качество и цены можно регулировать только волевыми решениями извне. Монополистам ничего не стоит (во всех смыслах слова) договориться между собой. Тогда этот договор будет дорого стоить потребителю.

Все вышеизложенное можно считать аксиомой экономики (здравомыслящие люди так и делают). Поэтому сравнительный анализ цен на разных рынках может служить индикатором их открытости.

Вот взять, к примеру, российский рынок жилья. Но не очень широко – только родную Казань. И сравним его с рынком жилья, скажем, Алании. Этот небольшой турецкий городок хорош тем, что с одной стороны – это не типичный западный мегаполис, а с другой – не задворки цивилизации.

И что же мы обнаруживаем в результате беглого сканирования сайтов с объявлениями о продаже недвижимости? Весьма поучительную картину.

В чудесном городе Алания есть разная жилая недвижимость. Элитная, не очень, и «вторичка». Элитное жилье стоит в Алании примерно в диапазоне от 27 тысяч рублей до 31 тысячи рублей за квадратный метр. Неплохая квартирка метров эдак в 90 может обойтись в 5, 4,5 или даже 3 млн рублей. При этом элитность настоящая, а не фуфельная, заключающаяся в позолоте на ручках в ванной и виде из окна на задворки Кремля.

А вот пример типичного объявления из серии строящееся жилье среднего ценового сегмента:

«Новый уютный комплекс апартаментов в тихом и зеленом районе Алании, Махмутларе. Расстояние до моря всего 150 метров. Рядом – магазины, ресторанчики и бары. Доехать до исторического центра Алании можно за несколько минут. В комплексе огороженная зеленая территория, имеется сауна и бассейн с зоной для принятия солнечных ванн, есть место под фитнесс. 55 квадратных метров, включают гостиную и кухню открытой планировки, просторную спальню, стильную ванную комнату и балкон».

И сколько такое счастье, по-вашему, может стоить? Только не падайте: чуть более 1,5 миллиона российских рублей (если пересчитать с евро по текущему курсу). Получается 27-28 тысяч рублей за «квадрат».

«Вторичка» в Алании, как правило, обладает одним приятным плюсом – туда сразу же заезжаешь и живешь. То есть все продается с мебелью, встроенным кухонным гарнитуром, телефоном, иногда с бытовой техникой. Всегда после косметического ремонта.

Квартира метров в 60-70, за 200-300 метров от моря (со всеми встроенными причиндалами) будет стоить от 1,5 млн рублей. Можно прикупить и большую площадь (трехкомнатная, более 90 квадратных метров, среди бонусов: шаговая доступность от пляжа и центра, спутниковая тарелка, бассейн в доме, солнечные батареи как резервный источник электричества). Итоговая цена – 1, 970 млн рублей.

Теперь вернемся на наши широты. Немного, о жилье в Казани. Жилье премиум-класса (или то, что застройщик называет таковым) стоит от 65 тысяч рублей за «квадрат» и до… бесконечности. Простая «однушка» будет стоить более 3 млн рублей. Трехкомнатные торгуются за 7 миллионов и выше.

Чуть дешевле средний ценовой сегмент среди новостроек. Например, акбарсовские проекты «Казань 21 век» или «Солнечный город» цены особо не вздувают. Но 35 тысяч за квадратный метр вынь да положь.  

Также первичное жилье в Казани обладает еще одним большим минусом, — большинство новых домов строятся в новых районах города, то бишь на окраине. В результате, сильно увеличивается время транспортировки жильца домой и на работу.

Вторичное жилье тоже не желает отставать, подстегиваемое такой ценовой политикой застройщиков. 3-комнатная «улучшенка» (под 80 метров) стоит, к примеру, — 5,100 млн рублей. А 3-комнатная «хрущевка» (59 метров) – 3, 150 млн рублей. О встроенной технике речи нет. Из мебели оставляют табуретку и плинтуса. До моря – тысячи километров. Вместо бассейна — в подвале дома огромная лужа с комарами в придачу. Взамен солнечных батарей – старая электропроводка, по которой тоненьким ручейком течет регулярно гаснущее электричество.

Почувствовали разницу!

Чтобы приобрести жилье в Казани по приемлемой цене, надо либо вкладываться ещё на стадии котлована (что в нынешних условиях крайне рискованно), либо быть ветераном войны, либо участвовать в социальной ипотеке (но это только для работающих на государство). Последние два варианта – не всегда оптимальны. Потому что описываются популярным анекдотом про гос. и мунициапальное жилье.

У получившего от государства квартиру спрашивают – вы довольны жильем?

— пока нашел только один недостаток.

— это здорово. а какой?

— дверь никак открыть не могу!

В общем, хорошее вроде бы и должно дорого стоить. Но не настолько. Что и демонстрирует пример турецкой Алании.

Чтобы разобраться с данным парадоксом «Вовремя» обратилось к специалисту в этой сфере – к генеральному директору одной из компаний-застройщиков. Надо добавить, что в настоящий момент компания ушла с казанского рынка. В связи с нижеизложенными обстоятельствами.

Но, даже не смотря на это, ни компанию, ни человека называть мы не будем. Эксперта зовут, ну, скажем Виталий. Имя здесь значения не имеет. Гораздо важней суть рассказа.

По мнению собеседника «Вовремя» в 70% случаев так называемого долгостоя виной служит скорость оформления согласительных документов для строительства. Его фирма вполне может построить дом на 10 000 квадратных метров за 4-5 месяцев. И строили кстати. Только в Подмосковье.

Однако процедура согласований…

К примеру, в многоквартирном доме должна быть насосная станция. Установить её, в принципе, обязана… некая муниципальная организация. Но не тут-то было. Застройщик делает её за свой счет. Причем, не он выбирает подрядчика. Ему ясно намекают на то, кто займется насосной станцией. Причем, стоить будет её монтаж и запуск в 2-3 раза дороже среднерыночной цены. Но в противном случае (то есть отказа)… представители некой муниципальной организации ни за что акт не подпишут.

И так по всем смежным пунктам. Короче говоря, по словам Виталия, все застройщики находятся в «теплых объятиях» исполкома.

Подписание разрешительных бумажек может откладываться на годы. А на застройщике висит кредит. Как правило, на строительство берут половину суммы, требуемой для реализации проекта. Обычная ставка у банков – 20% годовых. Банки обычно сквозь пальцы смотрят на просрочки выплат по кредитам. Просто забирают имущество должника.

Плюс начинаются проблемы с дольщиками. Те возмущаются, что дом стоится гораздо медленнее, чем им обещали. Некоторые выходят на митинги. Подключается прокуратура. Которая опять-таки идет и штрафует застройщика. Хотя если разобраться, разве в происходящем  виноват застройщик? Он сам себе подписывает документы? Наоборот, строителям выгодно побыстрей сдать дом и дать старт продажам квартир.

Хотя определенная доля вины со стороны застройщика всё-таки есть. Потому что «договариваться надо уметь». С классом чиновников. Если вы строите всего лишь жилье, то они строят коммунизм. Не меньше. Правда, начали почему-то с себя и своих родственников. Но лиха беда начало. Может и остальным что-нибудь перепадет.

Правда, пока населению до реального коммунизма (когда все бесплатно или за копейки, в том числе, и жилье) далеко. Даже напротив. По прикидкам экспертов, доля «административной ренты» в стоимости коммерческого жилья в России достигает 25%.

По словам  Виталия, конкуренции на строительном рынке Казани практически нет. Работают только те, кто наладил отношения с чиновниками. Причем, городского уровня. Странно, но республиканские власти как-то слабо реагируют на эту ситуацию. Если реакция есть вообще. Даже федеральные строительные структуры не могут пробиться на местный рынок без одобрения на уровне муниципалитета. Были прецеденты с московскими фирмами-застройщиками.

Таким образом, не будь бюрократических препонов, стоимость метра в Казани была бы ниже 30 тысяч рублей. У Госжилфонда РТ ведь она составляет 27-28 тысяч. Прямо как в Алании.

Кстати, там есть очень интересный опыт. К вопросу о том, что делать для исправления ситуации. Любой желающий что-то построить приходит в мэрию со своим проектом. Там объявляют конкурс на понравившийся претенденту участок. Если желающих больше нет, участок отдают застройщику в аренду на 2-3 года. Все тех. условия согласуются молниеносно (по сравнению с Казанью). Плюс коммуникации  за счет муниципалитета.  

Вот и весь секрет небольшой турецкой цены на недвижимость.

Что же можно сделать в российских условиях?

Всего лишь одну простую вещь. Четко, в законе прописать конкретные сроки всех процедур согласования при строительстве жилья. Причем, это должны быть не годы и века. И даже не месяцы. Отказ должен быть мотивирован ссылками на конкреные нормативные акты.

А самим строителям надо смелее поднимать острые вопросы. И в СМИ, и во властных кабинетах.

Тогда, вполне возможно, очередной призрак перестанет бродить по Европе и переберется в Россию. Призрак конкуренции.

А всем читателям «Вовремя» желает поскорей решить жилищный вопрос

Дмитрий Смирнов, Вовремя.ру
31.08.12