Конкретного ответа на поставленный вопрос не дадут, пожалуй, даже самые опытные специалисты. Но им по силам дать немало хороших советов, которые способны предотвратить крупную ошибку и сохранить относительную безопасность. Именно в таком ключе накануне в рамках специализированной выставки «Ярмарка недвижимости в Татарстане» в Казани прошёл круглый стол. Формулировка заявленной темы – «Риски при покупке недвижимости: как обеспечить безопасность сделки», участники – представители рынка недвижимости и государственных органов, осуществляющих работу и надзор в этой сфере. Организатором круглого стола не «недвижимую» тему по уже сложившейся традиции выступил журнал «Казанская недвижимость».

Первое слово было дано представителю МВД РТ – начальнику отдела организации анализа, планирования и контроля Управления экономической безопасности и противодействия коррупции Ринату Акчурину. Представитель силовой структуры сразу заявил: каждое третье преступление – мошенничество. За истекший с начала года период в Казани зафиксировано уже 816 подобных преступлений, каждое третье из которых, совершено в крупном и особо крупном размерах. Преступлений, связанных с покупкой, продажей и оформлением сделки в сфере недвижимости – 247 (из 816 – прим.авт.). Из них 74 уголовных дела переданы в суд – сумма материального ущерба превышает 87 млн. рублей. Как прокомментировал Ринат Акчурин, довольно часто в подобных преступлениях замешаны чиновники. Так, в апреле текущего года в суде оказался заместитель главы муниципального образования Арского района, который обманув вдову участника войны, получил субсидию на покупку квартиру, купил её, а затем продал, завладев вырученной от сделки суммой.

По мнению Акчурина, большую опасность представляют так называемые «чёрные риэлторы», следы которых встречаются в Казани и Набережных Челнах. Этот термин, правда, тут же стал оспаривать генеральный директор «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев, настаивая что употребление фразы «чёрный риэлтор» не правильно и от него пора давно отойти и исключить из употребления. По словам Савельева, стоит акцентировать внимание на том, что есть недобросовестные риэлторы, а есть мошенники.

В качестве совета по заявленной на круглом столе теме у Андрея Савельева прозвучало несколько рекомендаций: уточнять, как давно на рынке агентство недвижимости, к услугам которого вы обратились; изучение обстановки в его офисе (отношения между сотрудниками, мебель – прим.авт.); наблюдение (день-два – прим.авт.) за входом в агентство: сколько человек вошли и вошли ли вообще; анализ его (агентства – прим.авт.) рекламной деятельности. Савельев посетовал, что непрофессионализм агентов недвижимости при оказании услуг, увы, встречается и предложил в дополнение не давать слишком большую сумму задатка – от 50 до 150 тыс. рублей. А также напомнил, что рекомендация знакомых или друзей это не всегда качественный показатель при выборе агентства. В качестве наглядного примера у него прозвучал случай, когда из-за непрофессионализма агента хозяин одного земельного участка в течение 10 лет платил за него аренду.

Начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управлении Росреестра по РТ Лилия Сайфуллина заметила, что часты случаи подделки доверенности на право осуществлять сделку в сфере недвижимости. Причём подобные документы нередко поступают из Москвы, Санкт-Петербурга и мест лишения свободы. В Росреестре, рассказала спикер, подделку часто узнают по наитию, которое даёт толчок к проверке документации и запросам в соответствующие структуры. Техническая сторона дела по выявлению подлинности документа, к сожалению, в ведомстве не сильна. Сайфуллина также поделилась, что нередко опасность представляют сделки, в которых фигурируют доверенность на заключение договора дарения, отчуждение собственности несовершеннолетних или недееспособных лиц, а также сделки с земельными участками.

Далее, по ходу обсуждения, акценты сместились на обсуждение характеристик агентств недвижимости. У одного из спикеров прозвучало: «ГУД (Гильдия управляющих и девелоперов – прим.авт.) – это организация аморфного характера, занимающаяся идеологией. И в ней могут быть плохие риэлторы, а вне её – хорошие». Следом зазвучало: «Панацеи от обмана при сделках с недвижимостью нет! И можно сколько угодно «предохраняться», но если с другой стороны (вторая сторона-участник сделки – прим.авт.) стоит Ас своего дела, то избежать обмана невозможно». Тот же спикер обозначил ещё одну наболевшую и часто поднимаемую тему – несовершенство законодательства, дыры в котором позволяют совершить обман легально.

Начальник управления развития строительного комплекса Минстроя РТ Ильшат Гимаев остановился на проблеме обманутых дольщиков, заявив, что в период с января 2008 года по сентябрь 2012 года их количество по республике снизилось до 21 проблемного многоквартирного дома. На январь 2008 таковых было 93, метраж составлял 777,5 квадратных метра, а среди обманутых числились больше 3,5 тыс. человек. По данным на сентябрь – в списке 1,5 тыс. дольщиков, 21 проблемный дом и 178 квадратных метров. Среди проблемных городов чиновник назвал Казань (18 домов), Нижнекамск (2 дома) и Чистополь (1 дом). К слову, Гимаев рассказал, что на сайте министерства имеется список всех недобросовестных застройщиков. В продолжение он заметил, что сегодня заинтересованные в покупке собственного жилья татарстанцы уже не так охотно отдают застройщику свои кровно заработанные.

Снизить количество недостроенных недвижимых обманов здорово помогает приближающаяся Универсиада. Так, начались подвижки по недострою в районе Танкового кольца. Гимаев назвал его «бельмо на глазу» и добавил, что негоже, чтобы в городе, который принимает масштабное студенческое событие, было такое здание. Потом, правда, попытался исправиться: дескать не в Универсиаде дело. И Универсиада тому причиной или что-то другое, но к осени в городе планируют сдать дом-памятник, дом-долгострой на Амирхана (в районе авторынка – прим.авт.). Строительство этого объекта шло ни много, ни мало 23 года. Кого-то из претендовавших на него жильцов, по словам Ильшата Гимаева, уже нет в живых. В спиче у Гимаева также прозвучало сожаление по поводу плохой раскрутки крупных строительных проектов – инвесторы есть, но чужие, свои не идут, относясь к этому с опаской. А строить бы надо.

Вопросов к Гимаеву тоже было немало. Ему, как и представителям Росреестра, а также Кадастровой палаты пришлось держать ответ перед аудиторией, состоящей из игроков рынка недвижимости. Спрашивали о законопроектах в этой сфере, изменения в Татарстане, перспективах, наложению земельных участков друг на друга – как тут быть и жаловались нежелание соседей делиться землей из-за ошибок, допущенных при кадастровой переписи 1996 года. Обсудили частоту споров из-за того, что земельные участки нередко проходят в охранной зоне, а после времени это вызывает ряд проблем. Кроме того, владельцы участков не всегда отдают должное внимание разрешённому использованию участков. Начальнику Росреестра высказали претензии к работе сотрудников, которые далеко не так профессиональны, как хотелось бы. С Ильшатом Гимаевым также поговорили о рынке малоэтажки, который сегодня занимает 45%: 10-15%, рассказал чиновник, приходится на самострой, 15 – на комплексную застройку. В завершение обсуждения, спикер добавил, что без государственной поддержки в этом сегменте сложно обойтись.

Под занавес участники встречи говорили о грядущих изменениях в Гражданском кодексе. В частности, весной этого года депутаты Госдумы в первом чтении одобрили новую редакцию Гражданского кодекса, согласно которой все операции с недвижимостью должны получать нотариальное удостоверение. Опыт такой у нашей страны есть, по крайней мере, был 15 лет назад, но был отменён с приходом закона о регистрации прав. На возвращении настаивают единороссы, чья инициатива хорошо относится с темой казанского круглого стола – с помощью нотариального участия депутаты надеются избежать мошенничества при сделках. Но далеко не всем это предложение пришлось по вкусу – Агентство стратегических инициатив (АСИ) уже обратилось к премьер-министру Дмитрию Медведеву с просьбой запретить нотариусам в обязательном порядке участвовать в процедуре регистрации сделок с недвижимостью.

Основной и мучительный для большинства вопрос: сколько всё это будет стоить и во сколько раз возрастут затраты граждан на совершение таких сделок. Нотариусы, которые приравнены к частным предпринимателям, вряд ли обойдут стороной вопрос оплаты своего участия в каких бы то ни было сделках. И, думается, цена вопроса будет не просто не маленькой, а огромной. Ведь речь идёт о сделках, которые исчисляются миллионами. По мнению генерального директора юридического агентства «Премьер», президента Гильдии риэлторов РТ Руслана Садреева, будет затягиваться и срок совершения сделки. Кроме того, года 3-4 уйдёт на «обкатку» вводимого «новшества». И не исключено, что нотариусы также будут заниматься и сдачей документации на регистрации – ох, сколько времени пройдёт.

Есть, правда, в этой старо-новой инициативе свой плюс – при признании сделки недействительной нотариус будет жертвовать своим имуществом. Вот только сумма возмещения невелика – 1 млн. рублей. А что сейчас на эти деньги купишь!?

Оксана Ефимова, Вовремя.ру
27.09.12