Заниженных ставок не будет — кризис закончился
Последние десять лет стоимость аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, конечно же, менялась, и не раз. Но происходило это под строгим контролем муниципалитета. Депутатские комиссии в Казгордуме разработали правила, по которым желающие брали объекты городской недвижимости в аренду. Размер арендной платы рассчитывался исходя из нормативной арендной ставки, соответствующей каждой социально-экономической зоне, и коэффициентов, учитывающих назначение, комфортабельность и характеристики арендуемого помещения.
Последняя (вернее уже предпоследняя) методика определения стоимости аренды муниципального имущества была утверждена решением Казанской городской Думы от 23 декабря 2009 года № 8-45 «О порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Казани». Если предприниматель обустраивал на перееденных ему помещениях парикмахерскую, то арендная ставка была одна. А если, к примеру, медицинский центр, то уже другая. Таким образом, депутаты попытались учесть практически все факторы стоимости аренды. Но с рыночной ценой, которая имела место на то время, арендные ставки по муниципальному имуществу все никак не сходились. Более того, в 2009 году было принято решение снизить базовые ставки на 25% в связи с наступившим экономическим кризисом.
Получилось, что экономическая мудрость депутатов гордумы и рыночные механизмы формирования стоимости аренды существовали как бы в параллельных реальностях. Это понимали и в исполкоме. Там считали, что некоторые базовые ставки были завышены, что приводило к отсутствию желающих арендовать муниципальную недвижимость. Но чаще ставки аренды все-таки занижались. И вот недавно решено было это исправить.
Опыт соседей – открытые торги
Муниципальное имущество в Нижнем Новгороде (кроме социально значимого – под школы, вузы, детсады и т. п.) с 2010 года сдается в аренду через открытые торги. Это привело к увеличению поступлений в городской бюджет. Правда, конкретные суммы не разглашаются.
Самара сдает в аренду свою муниципальную недвижимость через процедуру открытых торгов с 2006 года. Но, не смотря на торги, в самарских СМИ периодически появляются материалы о городских площадях, занимаемых непонятно кем и каким образом. Таким образом, открытые тендеры не гарантируют 100% прозрачности.
Аренда, зависимая от независимой экспертизы
С требованием изменить порядок предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда обратилась в Казанскую городскую Думу прокуратура города. Дело в том, что старые правила и коэффициенты противоречили ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года. Кроме того, городские власти и сами понимали, что местный бюджет серьезно недополучает от столь произвольного определения базовых ставок для арендаторов.
Поэтому решением гордумы № 9-6 от 17.06.2011 введено новое положение, согласно которому «размер арендной платы за муниципальные нежилые помещения для договоров аренды, заключаемых путем проведения торгов, определяется по результатам проведения торгов. Начальная (минимальная) цена договора аренды, заключаемого путем проведения торгов, устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».
Говоря проще, теперь базовые ставки арендной платы будут определять независимые эксперты. Но они могут и увеличиться. Поскольку далее конкретный объект будет выставляться на открытые торги на сайте kzn.ru на странице Комитета по земельным и имущественным отношениям исполкома МО г. Казань.
Станут ли торги на право аренды более прозрачными?
В принципе, и прежняя система предполагала торги. Только, по мнению Дмитрия Кротова, специалиста отдела коммерческой недвижимости «Латыпов Риелти» (входит в группу предприятий «Казанский юридический центр»), самые интересные с точки зрения расположения и инфраструктуры муниципальные объекты выкладывались на сайте либо на несколько дней и тут же пропадали, либо вообще не выкладывались. А «лакомые куски» действительно стоили меньше, чем аналогичные площади у коммерсантов.
Действительно, если зайти на страницу КЗИО в раздел «Перечень нежилых зданий, предлагаемых в аренду», там можно обнаружить только подвальные или полуподвальные помещения, либо объекты, расположенные далеко от центра города. Теперь же, по мнению чиновников, механизм торгов должен стать более прозрачен.
Важная новость: в договорах, заключенных до принятия настоящей поправки, условия аренды не изменяются до истечения срока действия самого договора.
Коснется ли повышение арендных ставок различных государственных служб, которые, как известно, располагаются в объектах, принадлежащих муниципалитету? Нет, на них изменения правил аренды практически не повлияют. Дело в том, что детские сады, поликлиники, больницы и другие муниципальные учреждения используют муниципальное имущество на условиях оперативного управления, а не на условиях договоров аренды, т.е. арендную плату они не платят. Новые веянья их коснутся, если они решат отдать часть своих помещений (или уже их сдают) в субаренду.
А эксперты кто?
Новые правила, установленные гордумой, предполагают, что ключевыми игроками на рынке муниципальной недвижимости должны стать некие формально независимые эксперты. Именно через их оценку (или оценки) рыночные механизмы должны проникнуть в сферу управления муниципальным имуществом. Их мнение буквально на вес золота, оно определяет стартовые цены аренды любого объекта. Поэтому возникает закономерный вопрос: откуда будут рекрутироваться независимые эксперты?
Как выяснил корреспондент «Вовремя», выбирать экспертов будут тоже по конкурсу. Уполномоченным органом по размещению заказов на выполнение работ по оценке муниципального имущества, подлежащего приватизации и сдаче в аренду, является финансовое управление исполнительного комитета г.Казани.
В принципе, каждый, считающий себя специалистом в данной области и уверенный в собственных силах, может подать заявку на участие в тендере. К участию приглашаются как физические, так и юридические лица. Но имеется ряд ограничений, прописанных в ст. 4, ст.15.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В частности, физические лица обязательно должны быть членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Юридические лица должны иметь в штате не менее 2-х специалистов, соответствующих требованиям ч.2 ст.24 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ. Эти специалисты должны также состоят в СРО оценщиков недвижимости. У них должны быть оформлены договора обязательного страхования ответственности.
Вступить в СРО оценщиков проще простого. Управляющему органу СРО надо представить документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с утвержденными образовательными программами, и справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. Ну, и заплатить вступительный и компенсационный взносы (размер зависит от конкретной СРО) — от 34 тыс. рублей. Ежегодные членские взносы в СРО оценщиков составляют 10-12 тыс. рублей, куда входит и платеж за страхование ответственности.
Решение каких-либо государственных задач через негосударственные саморегулируемые организации – это российский тренд последних 2-3 лет. Так, с помощью СРО мэрия также собирается контролировать и жилищно-коммунальное хозяйство. Очевидно, что государевым людям удобнее иметь дело с одной или несколькими крупными организациями, которые сами следят за качеством услуг своих членов, чем контролировать каждого частника индивидуально. С одной стороны, это правильно: нельзя, чтобы арендные ставки для муниципального имущества определяли «дяди с улицы». Но, с другой стороны, не все настоящие специалисты-оценщики стремятся вступить в СРО.
Тенденции рынка аренды: МЗС не комментирует – это к повышению
Момент для коммерциализации муниципальной недвижимости выбран удачно. По словам Екатерины Писаренко, специалиста по аренде коммерческой недвижимости ООО «Мегалит», арендные ставки в любом случае будут расти до Универсиады. То есть в ближайшие два года арендаторам стоит учитывать в ведении бизнеса, что их расходы на аренду возрастут.
За первое полугодие 2011 года цена аренды «коммерческого» квадратного метра в Казани в среднем поднялась на 100 рублей (или на 2%) по сравнению с предыдущим годом. Стабильный годовой рост в 4-5% подтянет за собой и базовые ставки на аренду муниципальной недвижимости. А значит, городской бюджет получит дополнительный доход. Разумеется, все это произойдет только в том случае, если будут задействованы реальные рыночные механизмы формирования стоимости аренды. И если базовые ставки будут определять действительно независимые от исполкома эксперты.
К сожалению, от ближайших к исполкому независимых экспертов — специалистов «Миллениум Зилант Сити», единственным учредителем и держателем акций которого является исполком Казани — комментарий относительно тенденций, преобладающих сейчас на рынке коммерческой недвижимости, получить не удалось.
Стремление «Вовремя» прояснить ситуацию именно у основного городского девелопера и наиболее крупного игрока на рынке аренды экс-муниципального имущества (100% «дочка» исполкома, МЗС сдает собственные помещения по коммерческим расценкам – прим.авт.) вполне логично. Однако в МЗС нам заявили, что их не проинформировали об изменениях ставок аренды и, сославшись на загруженность работой, воздержались от комментариев.
Кто не успел, тот опоздал
Соответственно, «Вовремя» остается лишь самостоятельно прогнозировать, что начинающим предпринимателям и желающим расширить бизнес лучше поторопиться с арендой новых помещений. Как уже было сказано выше, цена на коммерческую недвижимость будет стабильно расти (при условии отсутствия каких-либо социальных и природных катаклизмов и прочих форс-мажорных обстоятельств).
Пока сложно сказать, что будет с муниципальной недвижимостью. Оценка размера арендной платы определяется в каждом
конкретно случае индивидуально, и сказать однозначно, как она изменится для каждого из арендаторов муниципального имущества, невозможно. Исходя из опыта проведенной оценки размера арендной платы помещений, выставляемых на торги на 19.08.2011, на некоторые площади размер арендной платы в сравнении с размером арендной платы, рассчитанной по ранее существовавшей методике, увеличился, а на некоторых — уменьшился. Но думается, что городские власти не упустят случай наполнить городской бюджет. Цена на наиболее привлекательные объекты вырастет однозначно. В общем, кто не успел, тот опоздал.
Дмитрий Смирнов,
специально для Вовремя:ру,
11.07.11