Бум-хаус
Даже за пределами нашего славного города было слышно о небывалом за последние годы росте цен на жилую недвижимость в Казани.
За второе полугодие 2011 года казанская недвижимость стала практически «золотой». «Хрущевки» догнали по цене за квадратный метр новостройки.
На рынке вторичного жилья рост за полгода примерно составил 30%. В ноябре-декабре однокомнатные «хрущевки» и «ленинградки» разлетались как жареные пирожки. В нормальной ситуации они уходят за 2-3 недели. При ажиотажном спросе хватало и недели.
На них цены подскочили процентов на 40. «Хрущевки» подорожали аж до уровня порядка 58 тысяч рублей за квадратный метр. Эх, золотое время было. Для риэлторов.
Но не стоит думать, что сегмент первичного жилья тоже не начал расти. Фактически «первичка» и «вторичка» – рынки-конкуренты. Но они также – сообщающиеся сосуды. Растут цены в одном сегменте – подтягивается и второй. Потому как покупатели, не обремененные лишними деньгами, начинают активно обращать внимание на альтернативу.
Так вот, квадратный метр первичного жилья (ещё не построенного, на уровне котлована и фундамента – прим. авт.) в начале 2011 года стоил примерно 31 тысячу рублей. А к началу 2012 года достиг планки в 42-42 тысячи рублей. Рост – 35%.
Если говорить о уже построенном жилье: начало 2011 года – примерно 40 тысяч рублей за метр, начало 2012 года — примерно 53 тысячи рублей за метр. Рост – 32,5%. Недорогой сегмент всегда растет чуточку быстрей. А иногда и не чуточку.
Квартира – самый надежный вклад
Чтобы узнать причины вышеописанного явления корреспондент «Вовремя» обратился за консультацией к генеральному директору компании «Авангард-Риэлт», члену Национального совета российской гильдии риэлторов Вячеславу Егорову.
Он выделил 4 причины повышенного спроса на жилую недвижимость в Казани, имевшего место во втором полугодии прошлого и начале нынешнего года.
Во-первых, временно свободные средства стало просто некуда вкладывать. Ну, не так чтобы совсем. Но число вариантов сильно сузилось.
Фондовый рынок показывал настолько большую волатильность. Что возможная прибыль не перекрывала риски.
Банки официально не обещают высокие проценты. Новый бизнес – дело рискованное.
Вот и подались богатые люди скупать недвижимость. Вслед за первыми покупателями, видя, что цена стабильно растет, подтянулась и новая когорта инвесторов. Таких волн было несколько.
Поначалу интересовались недорогим вторичным жильем. Но потом, когда цены здесь взлетели, перекинулись на стоящиеся дома.
По ощущению Егорова, соотношение тех, кто улучшал свои жилищные условия, и тех, кто инвестировал в недвижимость, было примерно 50 на 50.
Рынок любит стабильность
Второй важный фактор роста цен на жилье – прошедшие выборы. Как это кому-то ни покажется странным, в обществе витал призрак нестабильности. Вроде понятно, кто должен победить. Но мало что.
Самый обычный покупатель заинтересован в том, чтобы побыстрей купить. Пока не выросла цена. А политические перетрубации последних месяцев не сулили в будущем стабилизации.
В риэлтерском агентстве Егорова буквально до 4 марта только и успевали договора оформлять. А сразу после – мертвая тишина. Понятно, что чуда не произошло, победил тот, кто нужно, и стабильность, по-прежнему, в фаворе.
В банк за квартирой
Третья причина – бурное развитие ипотеки. Многие банки быстро почувствовали новый тренд. Ипотека в 2011 году превысила докризисный уровень. Лояльность по отношению к клиентам росла. Стали появляться предложения кредитов под 8-9% годовых с первоначальным взносом всего 10%.
Правда, в текущем году банки отыгрывают назад. Условия медленно, но верно ужесточаются. Тем не менее, стабильный спрос на ипотеку сохраняется по сей день.
Не большой вклад внесла и социальная ипотека, о которой писало «Вовремя». Хотя предложение по линии государственного строительства жилья ограничено, но дополнительные метры, выброшенные на рынок, позволили в какой-то мере сдержать цены.
Сейчас Казань по уровню стоимости жилья находится на восьмом месте по России. Её обогнали Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Екатеринбург, Хабаровск (наверно, из-за китайской колонизации данного региона – прим. авт.), Ростов-на-Дону (с чего бы вдруг?) и Уфа.
Навстречу Универсиаде
На четвертый фактор последние года два не устают ссылаться чиновники – Казань стремительно развивается. Сюда приходят федеральные деньги, которые худо-бедно обновляют городскую инфраструктуру. Универсиада и другие предстоящие события превратили Казань в большую стойку. Да и население нашего мегаполиса растет (хотя и скромными темпами). Новым жителям тоже нужны новые квадратные метры.
По оценке Егорова, в период прошедшего ажиотажа примерно каждый третий покупатель был иногородний. Конечно, большая их часть просто перебиралась и городов и районов Татарстана в его столицу.
Что год идущий нам готовит
Но главный вопрос, интересующий потенциальных покупателей и продавцов жилья – это, безусловно, что с ним будет дальше.
С вящей точностью ответить на этот вопрос может только Нострадамус. Да и то из его невразумительного стиха без дешифровки мало что поймешь. Во всяком случае, точный бизнес-план не составишь.
Вячеслав Егоров любезно согласился дать примерный прогноз на ближайшее время. Но он подчеркнул, что прогноз действует, если только не изменятся серьезно внешние факторы, так или иначе влияющие на рынок жилья.
По его мнению, на рынок какое-то время действовала сила инерции. То есть цена уже была завышена, но игроки этого как бы не замечали. Поэтому в ближайшие 3 месяца произойдет ценовой откат. Но незначительный. Он придется как раз на лето, когда на рынке недвижимости традиционное затишье.
Несмотря на то, что инвесторы уже почти ушли с этого рынка (какой же разумный инвестор будет покупать на пике цены – прим. авт.), рынок стабилизируется. Уже сейчас количество совершаемых сделок пришло к некой позапрошлогодней норме. Осталось множество обычных покупателей. Есть даже те, кто по-прежнему продолжает вкладывать в будущее жилье, со сроком сдачи в 2013-14 годах. Несмотря на очевидные риски данного предприятия. Вероятно, уж очень сильно манит цена.
Скорее всего, расценки как на вторичном, так и на первичном рынке упадут примерно на 10%. То есть отыграется треть недавнего повышения.
Возможно, немного подрастет цена на землю, расположенную недалеко от Казани. Люди уже поняли, что дешевле приобрести построить коттедж и ездить в город на машине, чем покупать квартиру по завышенной цене.
А что будет в более отдаленной перспективе, покажет время. Ну, и «Вовремя», разумеется. Пока об этом говорить бессмысленно.
Дмитрий Смирнов,
Вовремя:ру
18.04.12
Фото: «Казанские ведомости»