Краткий курс ГЖФ
Социальной ипотекой в республике занимается Государственный жилищный фонд при президенте РТ. Это некоммерческая организация, хотя и занимающаяся вопросами строительства. Всю свою прибыль Фонд вкладывает в дело.
Создан Фонд был ещё в далеком 1995 году. Тогда и бюджет был поменьше, и проблем с жильем, в том числе и в республике, было побольше. Фонд позволил аккумулировать средства предприятий Татарстана, направляемые на строительство жилья. И на эти внебюджетные средства Татарстан постепенно заменил ветхое жилье на новое. Например, по этому алгоритму в Казани возникли два крупных жилых массива в Азино и на Кварталах.
Когда программа по переселению граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде, потеряла свою актуальность в связи с сокращением данного фонда, на высшем республиканском уровне решили переключиться на другие задачи. Чтобы не расформировывать Фонд и не потерять столь удачно найденный механизм.
Теперь ГЖФ обеспечивает нуждающихся в новом жилье, прежде всего бюджетников и госслужащих. В этом, собственно, и заключается суть соципотеки.
А теперь перейдем к деталям.
Для кого строят соципотечные дома?
По словам заместителя исполнительного директора по управлению имуществом ГЖФ Марата Надыршина, в данной социальной программе могут участвовать 3 категории граждан. Во-первых, те, кто работают на государство. Но тут есть нюанс. Одиночки, как правило, редко встают в очередь на квартиру. В основном, граждане хотят «свить семейное гнездышко». А по части работы супруга ограничений для вступления в соципотеку нет. Поэтому зачастую претендуют на выкуп государственного жилья и бизнесмены (например, мужья учительниц), и бизнесвумен (например, жены полицейских).
Во-вторых, часть квартир в построенных домах отходит предприятиям, финансирующим программу. Там уж руководство этих предприятий решает, кто из подчиненных нуждается в жилье больше.
И, в-третьих, часть (небольшую – прим. авт.) квартир забирают исполкомы. Для особо нуждающихся: таких, к примеру, как погорельцы или живущие в аварийных условиях.
Условия вступления в соципотеку
Для бюджетников и госслужащих есть 3 условия для вступления в соципотеку. Они должны работать на государство. Не обязательно иметь длительный стаж в 5-10 лет, формально достаточно и день отработать. Но редкий руководитель даст соответствующую справку, если сотрудник не проработал хотя бы полгода в его организации. Кроме того, следует учитывать, что когда дело дойдет до торжественного вручения ключей от квартиры (от постановки в очередь до получения жилья может занять и год, и 2, и 3 – прим. авт.), перед этим вручением будет проведена процедура перерегистрации. И если вдруг выяснится, что получатель жилья уже не работает в том месте, откуда он вставал на учет в ГЖФ, может случиться неприятность. А именно: квартира ему не достанется.
Претендующие на вступление в соципотеку должны быть гражданами республики и не менее 5 лет жить в Татарстане.
Если с работой и проживанием проблем нет, то нужно обратить внимание ещё на одно важное условие. На каждого члена семьи должно приходиться менее 18 квадратных метров. Учитывается не съемное жилье, а то, что находится в собственности. Если семья проживает даже не в самых комфортных условиях (например, в старом малоэтажном доме — прим.авт.), но на на каждого члена семьи площадь превышает норматив, путь в соципотеку для таких закрыт.
Подготовительный этап
Прошедшим вышеописанное сито первоначальных требований и желающим улучшить свои жилищные условия нужно пройти несколько этапов, чтобы встать в очередь на получение квартиры.
Сначала необходимо собрать документы по специальному перечню и подать их в исполком своего муниципального образования. Для таких случаев в каждом исполкоме создана специальная жилищная комиссия. Она принимает и проверяет документы. Она же принимает решение о постановке в очередь. Хотя, по словам Надыршина, если гражданин добросовестно выполнил все условия, решение должно быть чисто техническим.
Но и здесь есть сложности. В самом ГЖФ ставят в очередь только в случае, если исполком выделил землю под строительство домов. Негде строить – нечего раздувать очередь. Никакой дополнительной, второй очереди в Фонде не предусмотрено.
На вопрос корреспондента «Вовремя», достаточно ли в Казани здешний исполком выделил земли, чтобы воплотить намеченное ГЖФ на 2012 год, Надыршин ответил уклончиво: «не совсем, но работа идет».
В каждом районе (ну, и в городах, разумеется, тоже – прим. авт.) есть представитель Фонда, который заключает договора со счастливчиками, поставленными в очередь.
Продвижение в очереди
Понятно, что встать в очередь на жилье по соципотеке – это только десятая часть дела, хотя и очень важная.
Далее желающим когда-нибудь въехать в новую квартиру предстоит самое интересное – минимум раз в месяц вносить деньги на счет Фонда. Класть можно любую сумму – хоть миллиард сразу. Но есть минимум – половина МРОТ, принятого в Татарстане, примерно где-то 2330 рублей.
Но лучше, конечно, класть больше и чаще. Продвижение в очереди определяется индивидуальным рейтингом. А рейтинг, в свою очередь, высчитывается по формуле: время х деньги. Вкладывая по 2500 рублей в месяц, можно долго ждать квартиры.
Впрочем, с 2007 года в очереди бюджетников можно держать не более 3-х лет. Но при условии, что они накопили не менее 10% от стоимости будущего жилья.
Выбираешь – выбирай навсегда
Также после регистрации в ГЖФ человеку даются логин и пароль. На сайте Фонда он при их помощи может выбрать себе квартиру из представленных. Там можно посмотреть, в каких районах стоятся дома, какой площади и планировки квартиры. Даже почерпнуть информацию о будущей управляющей компании.
Выбрав квартиру, за неё придется побороться. Платежами. Конкурсы на квартиры проходят открыто, через интернет. Победителя выбирает программа согласно его рейтингу.
А вот отказаться потом от квартиры будет сложно. Но, в принципе, можно. Только для этого надо придумать очень веские основания. Ведь отказ приводит к отмене результатов конкурса. Это влияет на продвижение в очереди следующих претендентов. Не хорошо как-то подводить товарищей по очереди за жильем.
Впрочем, можно «соскочить» и без веских оснований. Но в этом случае следует иметь ввиду, что в ближайшие 5 лет назад в очередь не поставят. А там и до пенсии рукой подать.
Как уже говорилось выше, на данном этапе нужно пройти перерегистрацию. Чтобы чиновники поняли, что условия претендента не изменились.
Выкуп квартиры
За 10% от стоимости никто, понятное дело, квартиру не продаст. Поэтому, даже въехав в новое жилье, новоселы ещё долго будут платить по счетам ГЖФ — квартира до окончательного погашения долга остается в собственности Фонда.
В рамках системы соципотеки человек постепенно довыкупает квадратные метры. Квартира юридически будет принадлежать ему, а не государству, только после того, как он выкупит последний сантиметр. Кстати, в ГЖФ не берут никаких процентов за досрочное погашение. Наоборот, им это выгодно. Впрочем, с этого года такие комиссии запретили брать и коммерческим банкам.
Тем же, кто настроился долго платить, нужно учитывать, что стоимость квадратного метра растет каждый месяц на строго фиксированную величину – 7% годовых. Никаких переплат и скрытых накруток. Вместе с подписанным договором будущему новоселу вручают график платежей.
Сначала сумма кажется незначительной. Да и ежемесячный рост можно принять за мизерный. Но через несколько лет сума получается довольно внушительной (конечно, если не сравнивать её с той, которую платишь по обычной коммерческой ипотеке – прим. авт.).
Сроки выкупа квартир бывают разные, от 0 до 28,5 лет. Кроме того, для вступления в соципотеку нет ограничений по возрасту. Ничего, если пришел дедушка, за него доплатят внуки — примерно так рассуждают в Фонде.
К злостным неплательщикам Фонд неправдоподобно лоялен. За просрочку платежей не предусмотрены ни пени, ни штрафы. Однако если не платишь – через суд всё равно потом взыщут. Не платишь более полугода – отнимут квартиру, вернут деньги, расторгнут договор. Претендентов на жилпрощадь достаточно. А виновным в просрочке путь к соципотеке заказан на те же 5 лет. Но таких случаев единицы.
Специальная комиссия ГЖФ может войти в положение, если изменились какие-то кардинальные обстоятельства. Например, умер кормилец. Не звери же там, в самом деле.
Если платежи стали непосильны по объективным обстоятельствам, ГЖФ предлагает выход, а не жестко, как коммерческие банки, сразу же отбирать квартиру. Даже целых три выхода.
Первый: временное уменьшение платежей до 50% МРОТ. Второй: отсрочка платежа до 3-х лет. Если и это не поможет, предлагают социальный найм данной жилплощади. Ставки потрясают – 10 рублей за квадратный метр. 80-метровая квартира, получается, обойдется в 8000 рублей плюс коммунальные платежи. Живи и радуйся.
Кстати, соципотечные дома сдаются с чистовой отделкой.
Езжайте жить в районы
В районах республики очередей за жильем практически нет. Там можно точно просчитать, когда ты получишь квартиру. Например, в Заинске в этом году по соципотеке сдадут 65-квартирный дом. А в очереди там стоит только 13 бюджетников и какое-то количество работников предприятий.
В Казани ситуация похуже. Сейчас в очереди по Казани стоят примерно 4200 человек. К ним, по оценке Надыршина, в этом году может добавиться ещё 1500 бюджетников.
А построить и ввести в эксплуатацию в 2012 году должны около 3000 квартир. Отсюда только 1500 пойдут бюджетникам и госслужащим. Около 850 работникам участвующих предприятий. Остальное распределят по целевым государственным программам. Например, ветеранам, ещё не получившим жилье.
«Сказочные» цены на жилье
География соц. ипотечных новостроек в Казани обширна. В этом году ГЖФ будет строить на Хади Такташ 3 дома (обратите внимание! цена квадратного метра – от 29 тысяч рублей); на Чистопольской 2 дома (цена – от 29 тысяч рублей); в Соцгороде 1 дом (цена – 26-27 тысяч рублей); в районе РКБ 2 дома (от 29 тысяч руьлей); в Кировском районе (26-27 тысяч рублей); возьмут «под крыло» два бывших дома, которые недостроило ЗАО «Защита» на Завойского (там цена пока неизвестна, речь идет не о соципотеке, а о дольщиках – прим. авт.).
Задал корреспондент вопрос и о судьбе «Салават Купере» (ещё один соципотечный проект, который планируют построить недалеко от поселка Юдино, близ Залесного, и о котором недавно писало «Вовремя»). Поедут ли люди жить в такую даль?
Надыршин сказал, что это пока только проект. Строить начнут «Салават купере», скорее всего, через год. По проекту там должна быть организована полная инфраструктура: школа, детсады, поликлиника, а не только магазины. Недалеко от п.Осиново (тот же район — прим.авт.) одна казанская строительная компания построила несколько домов. Но квартиры там разбирают неохотно. По мнению Надыршина, ошибка коммерсантов в том, что эти дома одиноко смотрятся в чистом поле. Их жителям, чтобы просто заплатить за квартиру, нужно ехать за несколько километров.
В «Салават купере» всё это должны учесть. К тому же дополнительную привлекательность месту должны придать живописные пейзажи вокруг, малоэтажная застройка в стиле а-ля исторический центр Казани и низкая цена квадратного метра.
Люди, хоть однажды сталкивавшиеся с коммерческой ипотекой, моментально оценят и стоимость «квадрата», и условия Госжилфонда. На Чистопольской стоят рядом два дома – соципотечный и коммерческого застройщика. В соципотечном доме с «беловой» отделкой стоимость метра в 2,5 раза ниже, чем в соседнем с черновой.
Реальная себестоимость метра
Что удивительно, по словам Надыршина, сейчас взносы предприятий составляют лишь 30% от всего объема строительства. Вначале, в 2005 году все средства поступали только от предприятий (в основном, конечно, помогала нефтехимия – прим. авт.). Сейчас 70% — это платежи населения. Можно было бы обойтись совсем без финансовой помощи предприятий. Но тогда значительно сократятся темпы строительства.
А строительные компании всё время твердят о том, что себестоимость строительства квадратного метра не может быть ниже 30 тыс. рублей. Оказывается, может.
Россия сильно отстает от Татарстана
Почему же этот бесценный опыт не распространяется со страшной скоростью на другие регионы России?
По словам Надыршина, уникальность программы Татарстана – заслуга, прежде всего, двух людей. Это сочетание политической воли первого президента Татарстана Минтимера Шаймиева и изобретательного ума исполнительного директора Талгата Абдуллина. Первый сумел «убедить» крупнейшие предприятия Татарстана делать взносы в жилищный фонд. А всю идеологию соципотеки разрабатывал Абдуллин.
Абдуллина, как поделился Надыршин, в 2005 году не понимали даже некоторые соратники. Не верили, что соципотека реально будет работать. В том же 2005 можно было отдать, условно говоря, 1000 рублей и заезжать в новую квартиру. Но тогда вступили только 350 человек, претендовавшие на 450 квартир, построенных в Казани. Люди, традиционно не доверяющие государству, не верили, что здесь такие условия могут быть предоставлены без обмана.
И вот сейчас – многотысячные очереди и практически самоокупаемый проект.
На совещании в Минрегионразвития, которое проходило недавно, осенью прошлого года, федеральные чиновники с удивлением узнали от Абдуллина о татарстанском опыте. Они аналогичную программу только собирались разрабатывать. А у нас уже всё давно работает. Если такая осведомленность в министерстве, напрямую занимающемся развитием регионов, что уж говорить об остальных федеральных органах.
Впрочем, приезжали в ГЖФ делегации из Ставрополья, Краснодарского края, Башкирии и других мест. Но что-то не появилась в тех краях соципотека.
Доступное жилье – национальная задача
Всё-таки очень жаль, что программы соципотеки нет на общефедеральном уровне. Доступное жилье – это не только социальный проект. Это больше общеэкономический фактор стабильности.
Большой зарплатой или социальными гарантиями привязать специалиста к одному месту трудно. А вот перспективой получения собственного жилья — можно. И надолго. Недорогое жилье способно уменьшить поток как внутренней — в Москву, так и международной миграции специалистов.
Тогда, возможно, и в России появиться мощный средний класс.
Дмитрий Смирнов,
Вовремя:ру
02.02.12