Аренда с понятием
Согласно Гражданского кодекса (ГК) РФ, договор аренды – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель – прим. авт.) предоставляет другой стороне (арендатору – прим. авт.) имущество во временное владение и/или пользование за определенную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
В праве существует деление договора аренды на виды. ГК РФ отнес в эту «семью» следующие договоры: договор проката; аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации; аренды зданий и сооружений, предприятия. И, наконец, договор финансовой аренды – лизинг.
Ключевые условия
В договоре аренды необходимо обозначить некоторые важные условия, без которых он может быть признан недействительным. К ним относятся: наименование имущества, характеристика его качества, а для недвижимого имущества необходимо указать точное место его нахождения (адрес — прим. авт.) и, конечно, четко определить площадь объекта. Другими словами – необходимо обозначить предмет договора.
Подчеркнем — срок действия договора аренды прописывать не обязательно. В таком случае контракт считается заключенным на неопределенный срок. Стороны могут расторгнуть его в установленном законом порядке (п. 2 ст. 610 ГК — прим. авт.).
Когда же срок действия аренды определен, то в договоре прописывают конкретную дату его подписания или событие, после наступления которого соглашение можно считать заключенным или расторгнутым. Например, сроком прекращения договора аренды помещения может быть начало капитального ремонта в нем.
Сам себе регистратор
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ – прим. авт.). Если вы не хотите его регистрировать, то делайте бессрочным или заключайте на одиннадцать месяцев.
Заявление о регистрации может подать как арендодатель, так и арендатор (п. 2 ст. 13 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ – прим. авт.). Как правило, регистрацию оплачивает заявитель.
Порядок регистрации в Едином государственном реестре прав определен в Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 г. № 135.
Для прохождения регистрации в комитет по государственной регистрации необходимо предоставить целый пакет документов. В частности — заявление о регистрации договора; платежный документ, подтверждающий плату за регистрацию сделки; документы о сторонах договора (копии учредительских документов, копии свидетельства о регистрации фирмы, копия решения о заключении договора аренды и др.); документы об объекте; нотариально оформленная доверенность на право представлять интересы компании в Комитете по регистрации при регистрации договора аренды; акт приема-передачи недвижимости; подлинники договора аренды по количеству сторон договора (как правило, два – прим. авт.), а также один экземпляр для Комитета.
Все эти документы представитель фирмы должен принести на регистрацию лично (отправлять по почте их нельзя – прим. авт.). Причем, даже если представителем будет штатный юрист или бухгалтер, на него в обязательном порядке необходимо будет оформить нотариальную доверенность.
Услуги по регистрации договора аренды также могут предлагать юридические компании, но эта процедура несложная, поэтому вы сами сможете с ней справиться. Только внимательно заполняйте все документы, чтобы не возникло проблем при регистрации.
Аренда платежом красна
Как следует из определения договора аренды, условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. Очень важно обратить внимание на этот пункт договора.
Арендные платежи могут производиться несколькими способами, которые необходимо обозначить в договоре.
Основными видами оплаты являются: твердая сумма платежа (в абсолютных цифрах – прим. авт.); доля или процент дохода, полученного в результате использования арендуемого имущества (в относительном выражении – прим. авт.); услуги, которые может предоставить арендатор арендодателю; взаимная сдача в аренду имущества, в котором нуждается каждая из сторон; передача имущества не в аренду, а в собственность (применяются нормы договора купли-продажи – прим. авт.); оплата арендатором работ по неотделимому улучшению имущества.
Существуют и иные формы оплаты. Вы можете выбрать ту, которая наиболее вам подходит.
Если имущество арендуется на короткий срок, то ренту удобнее вносить разовым платежом, причем производиться она может по окончании договора аренды. При длительном сроке аренды плата, как правило, вносится по частям. В этом случае в соглашении необходимо указать ее периодичность, размер и срок, в который она будет уплачиваться.
Размер арендной платы может пересматриваться, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК – прим. авт.). Однако Президиум ВАС РФ в пункте 11 информационного письма № 66 от 11 января 2002 года указал, что оплата может изменяться и чаще, если в механизме исчисления арендных платежей учитывается инфляция или изменение курса валют (если плата вносится исходя из фиксированной суммы в иностранной валюте – прим. авт.). В этом случае в договоре необходимо описать способ расчета арендной платы – подобное условие стало весьма актуальным для арендаторов в конце 2008-го — начале 2009-го года, когда грянул кризис и арендодатели повсеместно стали пересматривать ставки.
Прекратить действие договора арендодатель вправе, если арендатор более двух раз подряд не заплатил арендную плату. Один из способов воздействия на безответственного должника, не осуществляющего арендные платежи, указан в пункте 5 статьи 614. По этой норме арендодатель может установить предоплату, но не более чем за два срока подряд.
Как избежать повышения арендной ставки
Существуют варианты избегания повышения арендной ставки. Для этого в договоре должно быть прописано, что индексация арендной ставки в течение всего срока аренды или в течение какой-то части срока аренды не предусматривается.
Например, у арендатора договор аренды, заключенный сроком на три года. В договоре существует пункт, в котором говорится, что индексация арендной ставки в течение первого года срока аренды не предусматривается. Таким образом, «сюрпризов» будет.
Краткосрочные и долгосрочные договоры аренды – плюсы и минусы
Договоры аренды и субаренды объектов коммерческой недвижимости можно разделить на краткосрочные, которые заключаются на срок не более одиннадцати месяцев (облегченный вариант, об этом уже упоминалось выше – прим. авт.), и долгосрочные, заключенные на год и более (те, которые подлежат государственной регистрации – прим. авт.).
Что касается плюсов и минусов краткосрочного и долгосрочного договоров, то здесь можно отметить, что краткосрочный договор аренды заключать гораздо проще по причине отсутствия необходимости прохождения госрегистрации. Но в этом варианте существуют и определенные риски.
Например, у арендатора существует риск того, что по окончании срока действия договора, заключенного на одиннадцать месяцев, арендодатель может отказаться от заключения договора на новый срок, не смотря на то, что в законе преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок у добросовестного арендатора. Но не всегда данное право работает на практике.
Также стоит отметить, что краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади. Довольно часто бывают случаи, когда арендатор только начинает свою деятельность и имеет определенные ограничения по бюджету. Далее компания либо расширяется, либо закрывается. Это не относится к небольшим компаниям или ИП, род деятельности которых не требует больших площадей.
Иная картина с долгосрочными договорами аренды, требующими государственной регистрации. Необходимость заключения такого договора возникает, как правило, при аренде помещений площадью от 200 кв.метров и до нескольких тысяч кв.метров. Арендатор, который ищет помещение такой площади, уже обладает и достойной деловой репутацией, и имеет достаточное количества денежных средств для оплаты аренды такого помещения. В этом случае обеим сторонам интересны долгосрочные отношения.
Если обе стороны доверяют друг другу, то можно обойтись и бессрочным договором (такой договор не требует государственной регистрации – прим. авт.), но лучше, с точки зрения подстраховки, зарегистрировать договор.
Договор субаренды
В отношении договоров субаренды помещений действуют те же условия, что и при заключении договора аренды. Особенностью заключения договора субаренды является необходимость проверки наличия права арендатора сдавать помещение в субаренду. Как правило, такое право или, наоборот, не наделение таким правом, прописывается в договоре аренды между арендодателем и арендатором. Кроме того, договор субаренды не должен по сроку действия превышать договора аренды.
Также попросите копии документов о праве собственности на арендуемое помещение. Эти документы должны прилагаться к договору аренды в обязательном порядке.
Обязанность производить текущий ремонт полностью возлагается на арендатора. Помимо такой ответственности статья 620 Гражданского кодекса обязывает нанимателя возвращать арендованное имущество в надлежащем состоянии и в определенный срок. Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если имущество используется не по назначению и состояние его ухудшается.
Подводя итоги
При подписании договора внимательно читайте все пункты. Любой пункт, который может показаться вам мелочью, на деле, если его не заметить и пропустить, может обернуться не в вашу пользу.
Если вы арендатор, то запросите все документы на собственность и другие, необходимые для подписания договора (свидетельство на право собственности, БТИ и др. – прим. авт.), в случае аренды помещения. И, что очень важно, внимательно сверьте все сведения, которые указаны в договоре, с теми, которые в документах (общая площадь, площадь отдельных комнат, описание помещения, адрес и др. – прим. авт.).
Внимательно просмотрите раздел, в рамках которого регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств в которых, как правило, прописывается, кто из сторон договора должен следить за состоянием помещения, производить текущий ремонт, а при перепланировке – порядок согласования.
Будучи внимательными и бдительными в документах, и вы избежите многих проблем и «сюрпризов».
Татьяна Черняева,
специально для «Вовремя:ру»
20.01.12